PROMUEVE DEMANDA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS. SOLICITA EMBARGO PREVENTIVO
Señor Juez Nacional en lo Civil:
, DNI , con domicilio real en calle y constituyendo domicilio procesal conjuntamente con mi letrado patrocinante, Dr., en calle y domicilio electrónico en , a V.S. se presenta y respetuosamente digo:
I.- OBJETO
Que viene a interponer formal demanda en contra de , DNI , con domicilio en la calle , por resolución de contrato y daños y perjuicios, los que al día de la fecha ascienden a la suma de Dólares Estadounidenses , todo ello con más las costas del juicio, conforme las consideraciones de hecho y de derecho que seguidamente se formularán.
IL- HECHOS
El actor se interesó en la compra de un departamento, para ser destinado a su primera vivienda y fue así como ingresó a un portal de internet de una reconocida firma inmobiliaria, “” y encuentra el inmueble que tanto estaba buscando, , el actor hace una oferta concreta de compra, la que es aceptada y suscribe una seña en la que se consigna que la operación de compraventa estaba condicionada a los informes del registro de la propiedad, los que serían solicitados dentro de las 24 horas. Y que en caso de tener gravámenes, restricciones el inmueble o inhibiciones la vendedora, la operación de compraventa quedaría sin efecto. Para lo cual, le solicitaron además la suma de u$s , a fin de gestionar esos informes,
Al día siguiente, le hace saber que los in formes de dominio e inhibiciones habían resultado satisfactorios, que el inmueble no registraba gravámenes, ni la vendedora inhibiciones y que por lo tanto todo se encontraba en perfectas condiciones como para celebrar la operación de compraventa y que por ende procederían a redactar el boleto de compraventa.
En consecuencia, el día // se reunieron la actora y la demandada en el domicilio de esta última para firmar el boleto del inmueble ubicado en la calle , con la presencia de los agentes de , quienes confeccionaron y dieron lectura del referido contrato. Es más, en dicho esos agentes inmobiliarios estamparon su sello, como una prueba de su intervención.
La venta se efectuó por el precio total y definitivo de Dólares Estadounidenses (u$s ), que el accionante se obligó a abonar de la siguiente forma: U$S , en efectivo, a cuenta de precio y como principio de ejecución del contrato de compraventa, contra la firma del boleto de compraventa, y el saldo de U$S , en el acto de otorgarse la escritura traslativa de dominio y entrega de la posesión del inmueble.
Las partes acordaron que la escritura traslativa de dominio se otorgaría dentro de los días corridos a partir de la firma del boleto, ante la escribanía .
La venta se hizo con carácter definitivo e irrevocable, renunciando las partes a la facultad de arrepentimiento, pactándose la mora automática y que de producirse la misma, la parte no culpable podría demandar el cumplimiento con más daños y perjuicios o declarar el contrato rescindido de pleno derecho. Y, en este último supuesto, si el que no cumpliese fuese la compradora, perdería a favor de la vendedora las sumas abonadas en el acto de firma del contrato en concepto de indemnización convencional por su incumplimiento, o, por el contrario, si la que no cumpliese fuese la vendedora debería restituirle en forma inmediata a la compradora las sumas abonadas en ese acto, con más un importe igual en concepto de indemnización convencional por su falta de cumplimiento.
Acordando además que sin perjuicio de lo dispuesto en la cláusula anterior, la parte culpable debía abonar a la inocente por cada día de atraso, la suma de Dólares estadounidenses , en concepto de cláusula penal expresa.
Asimismo las partes pactaron que la venta se debía hacer en base a títulos perfectos, libre de todo gravamen y con los impuestos y tasas y contribuciones y expensas abonados a la fecha.
Y se dejó expresa constancia en la cláusula del boleto de compraventa, que la parte vendedora acredito con informe de Dominio N° de fecha // que el inmueble no poseía gravámenes y con informe de Inhibición N° de fecha //, que no se encontraba inhibida para disponer de sus bienes.
Esos informes son los que había solicitado la inmobiliaria interviniente y los que fueron exhibidos al actor en el acto de firma del boleto.
Pues bien, el actor cumplió íntegramente con las obligaciones asumidas en el boleto, en especial con el pago de la parte del precio convenida contra la firma del boleto de compraventa, pagando en dicho acto a la de mandada la suma de Dólares Estadounidenses .
Y también con el pago de la comisión de , la que le había presentado el departamento, lo había asesorado en toda la operación y contactado con la vendedora.
Sin embargo la vendedora -hoy demandada-, no se comporto de igual forma, ya que no cumplió con las promesas efectuadas en el contrato de compraventa.
En efecto, la demandada no cumplió con su obligación de estar libre para disponer del bien objeto de la compraventa, por cuanto la escritura traslativa de dominio del inmueble vendido por ella no se pudo concretar debido a que del certificado de inhibiciones solicitado al efecto por el escribano designado surgió que ella se encontraba inhibida para disponer de sus bienes.
Del informe de anotaciones personales requerido resultó que en autos “ c/ s/ Ejecutivo” (Expte. N° ), que tramita por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial N° , Secretaría N° , se había dispuesto una inhibición general de bienes en su contra.
Lo que nos lleva a afirmar, que la contraria estaba perfectamente anoticiada, antes de la firma del boleto, de que tenía una inhibición general de bienes en su contra, y que, no obstante ello, igual celebró la operación de compraventa con el actor, operación que, como a la postré se verá, resultó frustrada por esa circunstancia, o mejor dicho para la actitud dolosa de la demandada. Quien, sabiendo o debiendo saber de la existencia de esa traba, igual celebró un boleto de compraventa por el cual se obligó a disponer de un bien inmueble de su propiedad.
Párrafo aparte merece la intervención de la inmobiliaria y de los corredores inmobiliarios , quienes acercaron y asesoraron al actor en esa operación, cobrando honorarios por ello. Ya que estos fueron los que solicitaron, informaron y presentaron un certificado de inhibiciones aparentemente expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble en fecha //, según el cual la demandada no se encontraba inhibida para disponer de sus bienes.
Por tales razones, esta parte no tiene otra opción que acudir a V.S., para que haciendo aplicación de la cláusula , del boleto de compraventa, declare resuelto el contrato de compraventa y condene a la demandada a reparar los daños y perjuicios ocasionados por esa frustrada y frustrante operación de compraventa.
III.- LOS DAÑOS Y PERJUICIOS
Las partes acordaron en el boleto de compraventa cuales serían las consecuencias que traería aparejado el incumplimiento de la vendedora, hoy demandada.
Las mismas consisten en: la devolución de la suma entregada en el acto de firma del boleto U$S , con más otro tanto igual en concepto de indemnización por dicho incumplimiento; y en el pago de u$s , por cada día de mora, desde que se resolvió el contrato y hasta el efectivo pago del importe reclamado de según lo en el boleto.
Ello ha ocasionado y ocasiona al actor daños y perjuicios de diversa índole que se deben reparar.
La demandada debe resarcir la totalidad de los daños y perjuicios que su incumplimiento ocasiona al accionante.
Ahora bien, las partes previeron en el boleto de compraventa cuales serían esas indemnizaciones, que en el caso de incumplimiento de la vendedora, se convino en la devolución de lo abona do con más otra suma igual en concepto de daño por el incumplimiento y además una cláusula penal por mora, de u$s , por cada día de retardo.
En consecuencia, esta parte reclama: a) la devolución de lo abonado: u$s ; b) otro tanto igual, de u$s , en concepto de indemnización por incumplimiento; y c) los u$s por cada día de mora en el cumplimiento del pago de esas sumas.
La mora se debe calcular desde el //, fecha límite para otorgar la escritura traslativa de dominio, conforme cláusula del boleto de compraventa y hasta el día en que efectivamente se devuelve el importe abonado en el boleto, con más una suma igual en concepto de indemnización por incumplimiento.
Por todo lo dicho, la demanda por daños y perjuicios, al día de la fecha, asciende a Dólares Estadounidenses , con más las costas del juicio.
IV- DERECHO
Esta demanda se fundamenta en lo dispuesto en los arts. 957, 959, 1737, 1740, ss y cc del Código Civil y Comercial de la Nación.
V.- COMPETENCIA
V.S. resulta competente para entender en los presentes actuados en virtud de lo convenido entre las partes en la cláusula del boleto de compraventa.
VI.- PRUEBA
Se ofrecen las siguientes medidas probatorias en apoyo de los hechos relatados en esta demanda:
1.- Prueba documental:
Boleto de compraventa de fecha //, recibo de seña, recibo de gastos y copia de informe de anotaciones personales;
Facturas de comisiones inmobiliarias.
Copia carta documento a la demandada. Actas de audiencia de mediación y recibo de gastos,
2.- Absolución de posiciones:
Se cite a la demandada a absolver posiciones a tenor del pliego que oportunamente se acompañará.
3.- Testimonial:
Se fije audiencia a fin de que declaren las siguientes personas:
– , corredor inmobiliario, con domicilio en .
– , escribano, con domicilio en .
4.- Informativa:
1.- Correo Argentino: Para el caso de desconocimiento o negativa de la recepción de las cartas documentos acompañadas como prueba documental se libre oficio al Correo Argentino, a fin de que informe sobre la autenticidad y recepción de las mismas. 2.- Registro de la Propiedad Inmueble: Para que informe las condiciones de dominio del inmueble de calle , Nomenclatura Catastral: Circunscripción , Sección ; Manzana ; Parcela _; Matricula FR y sobre las anotaciones personales de la demandada.
5.- Constancias de expedientes judiciales:
Se ofrece como prueba las constancias que surgen del siguiente expediente judicial: “ c/ s/ Ejecutivo” (Expte. N° ), que tramita por ante el Juzgado Nacional de 1ra Instancia en lo Comercial N° , Secretaría N° , a cuyo fin solicita se ordene su remisión a este Juzgado, ad efectum videndi et probandi.
6.- Pericial caligráfica:
Para el caso que la demandada desconozca la firma atribuida a ella, en el boleto de compraventa base de esta demanda, se designe un perito calígrafo, para que, en base a un cuerpo de escritura de la accionada, determine si la firma inserta en el boleto de compraventa atribuida ella, es auténtica.
VII.- SOLICITA MEDIDA CAUTELAR EMBARGO PREVENTIVO
Asimismo viene a solicitar se ordene un embargo preventivo sobre el inmueble propiedad de la demandada, base de esta acción, como una forma de asegurar la suerte de esta demanda.
El embargo deberá trabarse por el monto de esta demanda, con más aquella suma que V.S. determine para accesorios y costas del juicio, a cuyo fin solicita se libre oficio al Registro de la Propiedad Inmueble. Al embargo le resultan aplicables los presupuestos comunes a todas las medidas cautelares, requisitos que se encuentran reunidos en este caso, a saber:
(i) Verosimilitud del derecho:
La verosimilitud del derecho surge de los hechos precedentemente relatados y de la documentación acompañada.
Con la prueba documental aportada se acredita la firma de un boleto de compraventa, el pago del precio convenido se prueba con el recibo inserto en el boleto que en original se acompaña a la demanda.
(ii) Peligro en la demora:
En cuanto el peligro en la demora la jurisprudencia entiende que no es necesaria su justificación (Cám. 2, Sala I, LP B 42.112, RI 235-76). Sin perjuicio de ello, los derechos de mi representado se verían frustrados en razón de que la demandada ha dado pruebas inequívocas de su voluntad de incumplir con su obligación. Ello de por sí justifica el decreto del embargo preventivo, ya que la acreditación del peligro en la demora emana objetivamente de constancias arrimadas a la causa (Conf. Martínez Boto “Medidas Cautelares”, p.53; ídem Lazzari, “Medidas Cautelares”, T° 1-38; idem Morillo-Sosa-Berizonce, To Il-C-536; idem Falcón, Cód. Proc. Il-235).
Si a ello le sumamos la existencia probada de un juicio seguido en su contra, en el cual se le trabó una inhibición general de bienes y se la persigue por el cobro de una importante suma de dinero, no caben dudas sobre la situación de peligro en que se encuentra la actora, la que si no obtiene esta cautelar, podría ver sellada la suerte de su reclamo.
(iii) Contracautela:
Finalmente, el último requisito exigido por el Código Procesal es la contracautela, especie de garantía que debe ofrecer quien peticiona una medida cautelar con el objeto de asegurar la reparación de los daños y perjuicios que aquella pueda ocasionar al afectado, en el supuesto de haber sido decretada indebidamente.
El juez debe graduar la calidad y monto de la caución de acuerdo con la mayor o menor verosimilitud del derecho esgrimido y las circunstancias del caso.
Nuevamente, la verosimilitud del derecho del actor es la medida de los restantes requisitos que debe cumplir el caso para que la medida precautoria sea procedente. En este caso la verosimilitud de derecho que exhibe la actora justifica que la caución sea juratoria.
Por ende solicita que la caución sea juratoria, la que se entenderá prestada con este pedido de medida cautelar.
Por todo lo expuesto se solicita se trabe un embargo preventivo sobre el inmueble propiedad de la demandada, calle , Nomenclatura Catastral: Circunscripción , Sección ; Manzana ; Parcela ; Matricula FR , por el monto de esta demanda, U$S , con más aquella suma que V.S. presupuesto para costas y honorarios, librándose los despachos del caso.
VIII.- PETITORIO
En virtud de lo expuesto a V.S. solicita:
1°) Se me tenga por presentado, por parte y por constituido el domicilio procesal indicado;
2°) Se corra traslado de la presente demanda a la contraria;
3°) Se tenga por ofrecida la prueba;
4°) Se haga lugar a la medida cautelar solicitada, embargo preventivo, librándose los despachos del caso.
5°) Oportunamente se dicte sentencia haciendo lugar a la demandada en todas sus partes, con más las costas y gastos.
Proveer de Conformidad que,
SERA JUSTICIA.
Legislación relevante:
– Arts. 957, 959, 1737 y 1740 del Código Civil y Comercial
Importante: Si no sos Abogado/a y necesitás asesoramiento jurídico por una situación específica, es fundamental consulta con un/a Abogado/a. Los contenidos aquí provistos son de carácter informativo y general, y pueden no estar actualizados o contener errores.