PROMUEVE DEMANDA DE COBRO DE PESOS. DIVISIÓN DE COMUNIÓN DE BIENES (Art. 1984 CCC).
Señor Juez:
, DNI , con domicilio real en la calle . Departamento de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por derecho propio, con el patrocinio jurídico del Dr. , T° F° CPACF, CUIT y de la Dra. T° F° , CUIT , constituyendo domicilio procesal en , CABA, y electrónico en los Cuit anteriormente mencionados a V.S. muy respetuosamente digo:
I.- MEDIACIÓN PREVIA.-
Que con las actas de cierre de mediación que se acompañan se demuestra el cumplimiento de las mediaciones previas obligatorias Ley 26.589.
II- OBJETO
Que vengo a promover demanda de cobro de pesos y de división de la comunidad de derechos que tenemos sobre el lote N° , ubicado sobre dos parcelas en el Club sito en las parcelas m y k, localidad de , Partido de , Pcia. de Buenos Aires, contra la Sra. DNI N° , con domicilio real en .
Asimismo solicito el reintegro de los gastos de impuestos, mantenimiento y expensas que vengo abonando en exclusividad a pesar de haber solicitado, en reiteradas oportunidades, la parte correspondiente a la Sra. por un monto de $ correspondientes a la mitad de las expensas desde el mes de de hasta la fecha, con más sus intereses y costas.
III.-HECHOS
El la demandada y yo celebramos boleto de compraventa por la adquisición en partes iguales del lote del Club sito en las parcelas y , localidad de , Partido de , Provincia de Buenos Aires, Nomenclaturas Catastrales: 1) Partida Inmobiliaria y 2) Circunscripción , Parcela , Partida Inmobiliaria . Ambas parcelas están ubicadas con acceso sobre la calle _, con ingreso a metros por la ruta nacional N°_, km. , Partido de , Provincia de Buenos Aires, que acompaño en copia porque el instrumento original se encuentra en poder de la demandada.
La cláusula del referido contrato de compraventa se refiere a la “Contribución al sostenimiento de las partes y servicios comunes (Expensas)” y establece que al firmar ese boleto de compraventa los adquirentes (“adherentes”) asumimos el compromiso de abonar las expensas, cuyo contenido está especificado en esa cláusula. Con la firma del boleto de compraventa nació nuestra obligación solidaria de abonar los gastos correspondientes del club .
Desde que nació la obligación del pago de expensas, de 2018 (cláusula _° boleto de compraventa), la Sra. se desentendió de sus obligaciones a pesar de mis reiterados reclamos, debiendo ser yo quien abonara -mediante transferencias bancarias- la totalidad de las expensas y gastos, para evitar ser ejecutado por una obligación de la que soy responsable solo por el 50%.
Ante su negativa a reintegrarme las sumas que aboné por ella, me vi obligado a citar a la Sra. a una mediación, cuya primera audiencia se llevó a cabo el de , para finalmente cerrarse sin acuerdo el de .
Mientras tanto las expensas se siguieron devengando y la demandada continúa demostrando desinterés por mantener esta comunidad de bienes y contribuir a su mantenimiento, por lo que considero imperioso pedir la partición de la comunión de bienes que nos relaciona.
Es injusto obligarme a compartir con la demandada mi derecho real en expectativa cuando soy el único que cumple con las obligaciones de ambos.
Con la idea de terminar con la comunidad, volví a citar a la Sra. a una mediación para de , en la que mi intención era ofrecerle la compra de su 50% o que ella adquiriera mi 50% del lote, pero la demandada decidió no concurrir. Acompaño al presente el acta de cierre de mediación.
IV- DERECHO.
APLICACIÓN DE LAS NORMAS DE DIVISIÓN DE CONDOMINIO
El Código Civil y Comercial introdujo la posibilidad, que no existía en el código velezano, de extender la aplicación de las normas del condominio a cualquier otro estado comunitario.
Así, el art. 1984, referido a condominio, dice: “las normas de este Título (condominio) se aplican, en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de derechos reales o de otros bienes”.
Es decir que no es necesario ser titular del derecho de condominio o ser parte de una comunión de derechos reales para aplicar las normas del condominio: aquellos titulares de derechos personales que conformen una comunidad de “otros” (por oposición a derechos reales) bienes, pueden invocarlas también.
Esto implica que aunque en el caso que nos ocupa aún no se encuentra realizada la escritura traslativa de dominio, la comunión de bienes que surge del boleto de compraventa por mitades habilita a aplicar subsidiariamente las normas del condominio.
Este es el sentido que la doctrina le adjudica a la norma: “La norma en estudio, reiteramos, regula una situación no prevista en el Código sustituido como lo es la aplicación subsidiaria de las normas que regulan el condominio a todo supuesto de estados comunitarios, ya sea que esté compuesto de bienes materiales (cosas muebles e inmuebles) o bienes inmateriales (derechos)”. (Rivera, J.C y Medina, G. [dir.], [2014], Código Civil y Comercial comentado, TR La Ley: Buenos Aires, comentario al artículo 1984, pag. 435).
“…el que se regula es un derecho real independiente con relación al dominio y además referente de otras comunidades de derechos, aun fuera de los derechos reales”. (Lorenzetti, R.L [Dir.] [2015], Código Civil y Comercial comentado, comentario al artículo 1984, Rubinzal Culzoni: Santa Fé, pág. 328).
Los dos comentaristas aclaran que las normas del condominio son aplicables, entonces, a cualquier obligación indivisible con sujeto activo plural, como sería -agregamos nosotros- la obligación que tiene como sujetos activos a ambos suscriptores de un boleto de compraventa con derecho a escriturar.
Por tanto, son aplicables e invoco como ley de donde surge mi derecho, los artículos 1991 (deber de contribución y reembolso entre condóminos) y 1997 (partición del condominio) del Código Civil y Comercial.
Asimismo y a los fines de no perjudicar el valor real del bien, por el presente manifiesto mi voluntad de adquirir el 50% correspondiente a la Sra. , según tasación real y una vez descontada la deuda que tiene conmigo.
V.- PRUEBA
A los efectos de probar los hechos expuestos, ofrezco la siguiente prueba:
1) DOCUMENTAL:
Se adjunta al presente la siguiente prueba documental:
1- Comprobantes de pago de las expensas desde a la fecha..-
2- Plano del Club individualizando el lote adquirido.
3- Folletos de propaganda del club los cuales pueden ser constatados
en la página http://www.
4- Copia del Boleto de Compraventa celebrado el entre por una parte y por la otra.
2) DOCUMENTAL EN PODER DE LA DEMANDADA
Se intime a la Sra. a acompañar el boleto de compraventa original, bajo apercibimiento de tener por reconocida y cierta la copia acompañada.
3) DOCUMENTAL EN PODER DE TERCEROS
Para el supuesto que la demandada no adjunte la documentación solicitada en el punto anterior, solicito se libre oficio a , Avda. , _° piso Of. “_” CABA para que acompañe copia de su ejemplar de boleto de compraventa.
4) PERICIAL
Ante la imposibilidad de fijar el valor del terreno en forma conjunta con la parte demandada solicito se designe perito tasador a fin de determinarlo.
5) INFORMATIVA
Se libre oficio a , para que informen:
- Si la copia del boleto de compraventa y los recibos de transferencias son fieles a los originales;
- El monto y la fecha de cada una de las expensas pagadas desde que las partes asumimos la obligación, y desde qué cuenta se hicieron las transferencias de dinero del pago.
Se libren oficios a los bancos Provincia y Ciudad de Buenos Aires para que confirmen las transferencias cuyos comprobantes adjunto e informen quién es el titular de la cuenta remitente.
Se libre oficio al Banco de para que informe la recepción de esas transferencias e informe la titularidad de la cuenta receptora.
Para el hipotético caso que las transferencias fueran negadas, también se pedirá a los bancos los resúmenes de cuenta correspondientes a los meses en que éstas fueron hechas y quién o quiénes fueron los destinatarios de esas transferencias.