PROMUEVE DEMANDA POR DAÑOS Y PERJUICIOS
Señor Juez Nacional en lo Civil:
, con domicilio real en y constituyendo domicilio procesal conjunta mente con mi letrado patrocinante, Dr. , T° F° , en y domicilio electrónico , a V.S. se presenta y respetuosamente dice:
I.- OBJETO
Que viene a interponer formal demanda en contra de Inmobiliaria , CUIT , con domicilio en , corredor inmobiliario , CUIT , con domicilio en calle , a fin de que se los condene en forma solidaria a reparar los daños y perjuicios ocasionados al suscripto, los que al día de la fecha ascienden a la suma de DÓLARES ESTADONIDENSES y PESOS , todo ello con más las costas del juicio, conforme las consideraciones de hecho y de derecho que seguidamente se formularán.
II.- HECHOS
El actor es un joven que con sus primeros ahorros se interesó en la compra de un departamento, para ser destinado a su primera vivienda. Con ese ánimo comenzó una búsqueda de un inmueble en el barrio de .
Fue así como ingresó a un portal de internet de una reconocida firma inmobiliaria, y encuentra el departamento que estaba buscando. Coordina con el agente inmobiliario una visita a la unidad y hace una oferta concreta de compra al agente. Oferta que fue aceptada.
Luego el actor entrega un refuerzo de la seña y se consigna que la operación de compraventa estaba condicionada a los informes del registro de la propiedad, que serían solicitados. Y que en caso de tener gravámenes, restricciones el inmueble o inhibiciones la vendedora, la operación de compraventa quedaría sin efecto. Para lo cual le solicitaron al actor además la suma de u$s , para gestionar esos informes.
Al día siguiente me manifiestan que los informes de dominio e inhibiciones habían resultado satisfactorios, que el inmueble no registraba gravámenes, ni la vendedora inhibiciones y que por lo tanto todo se encontraba en perfectas condiciones como para celebrar la operación de compraventa .
La venta se efectuó por el precio total y definitivo de Dólares Estadounidenses , que el accionante se obligó a abonar de la siguiente forma: U$S , en efectivo, a cuenta de precio y como principio de ejecución del contrato de compraventa, contra la firma del boleto de compraventa, y el saldo de U$S , en el acto de otorgarse la escritura traslativa de dominio y entrega de la posesión del inmueble.
Las partes acordaron que la escritura traslativa de dominio se otorgaría ante la escribanía , dentro de los días corridos a partir de la firma del boleto.
La venta se hizo con carácter definitivo e irrevocable, renunciando las partes a la facultad de arrepentimiento.
Asimismo las partes pactaron que la venta se debía hacer en base a títulos perfectos, libre de todo gravamen y con los impuestos y tasas y contribuciones y expensas abonados a la fecha.
Y se dejó expresa constancia en el boleto de compraventa, que la parte vendedora acreditó con informe de Dominio N° de fecha // que el inmueble no poseía gravámenes y con informe de Inhibición N° de fecha //, que no se encontraba inhibida para disponer de sus bienes.
Esos informes de dominios e inhibiciones son los que había solicitado la inmobiliaria y los que fueron exhibidos al actor en el acto de firma del boleto. Adjunto al presente se acompaña como prueba documental una copia del informe de inhibiciones presentado en ese momento por al accionante, mientras que el original quedó en poder de esa inmobiliaria.
Pues bien, el actor cumplió íntegramente con las obligaciones asumidas en el boleto, en especial con el pago de la parte del precio convenida contra la firma del boleto de compraventa. Entregando en dicho acto a la vendedora la suma de DÓLARES ESTADOUNIDENSES . Y también con sus obligaciones hacia los demandados, ya que en ese mismo acto les abonó las comisiones pretendidas por ellos.
En efecto, la actora abonó en el acto de firma del boleto de compraventa, al Sr. , la suma de $ , en concepto de “servicios inmobiliarios” .
Así el actor celebró el contrato de compraventa y también cumplió con su obligación de pago de las comisiones a los corredores inmobiliarios que intervinieron en la misma.
Sin embargo la vendedora no cumpliría con sus obligaciones. Y tampoco lo harían en definitiva los demandados.
Ante todo, la escritura traslativa de dominio del inmueble vendido nunca se pudo concretar por el incumplimiento de una obligación esencial de la vendedora.
Sucedió que, del certificado de inhibiciones solicitado al efecto por el escribano , designado para la escritura, surgió que la vendedora se encontraba inhibida para disponer de sus bienes.
Y lo que es más grave aún, que dicha inhibición se encontraba inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble desde el día de de 20, es decir mucho antes de que el actor se pusiera en contacto inicial con los demandados.
Del informe de anotaciones personales requerido por el escribano, resultó que en autos “ C/ s/ Ejecutivo” (Expte. N° ), que tramita por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial N° , Secretaría N° , se había dispuesto una inhibición general de bienes en contra de y que esta se encontraba anotada desde el //.
El escribano interviniente notificó de inmediato la existencia de la inhibición a la vendedora, mediante carta documento remitida el día //, invitándola a dar una pronta solución legal al tema planteado.
Sin embargo la vendedora no respondió a esa carta y menos aún a la invitación, ya que nunca se presentó ante la escribanía.
En tal sentido no tuvo otra instancia que iniciar una acción judicial en contra de la vendedora, autos caratulados: “ c/ s/ DAÑOS Y PERJUICIOS” (Expte. N° ), que tramitan por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° . En ese expediente se persigue la rescisión del boleto de compraventa por el incumplimiento de la vendedora y la reparación de los daños y perjuicios causados por ella. Esta causa recién se encuentra en trámite y obviamente por ahora no arrojó ninguna solución.
Y ahora viene a accionar en contra de los demandados, para que sean estos los que le reparen los daños y perjuicios que su obrar doloso le ha provocado.
Es claro que los demandados, profesionales del corretaje inmobiliario, se encontraban obligados a asegurarle al actor la capacidad legal de la persona –vendedora en este caso- que intervino en el negocio en el cual ellos mediaron, conforme lo impone el artículo 1347 inc. a) del Código Civil y Comercial de la Nación, y que no lo hicieron.
Que no debían inducir a error al actor -inc. b) del art. 1347 del código citado-, y lo hicieron.
Y que también debían comunicarle las circunstancias que estando en su conocimiento y de algún modo podían influir en las conclusión del negocio -art- 1347 inc. c) del mismo cuerpo legal- y tampoco lo han hecho.
El incumplimiento de estas obligaciones propias, específicas de los demandados, los hace responsables de los daños y perjuicio que por ello han ocasionado.
Es que fueron los que presentaron un informe de inhibiciones según el cual la vendedora del departamento no se encontraba inhibida. Informe que sería determinante para que el actor suscribiera el boleto de compra venta, abonara una parte del precio y los honorarios de esos corredores inmobiliarios.
Ahora bien, la responsabilidad de todos los demandados también está dada por la norma de la ley del defensa del consumidor, aplicable al caso de autos, según la cual si el daño al consumidor resulta de la prestación de un servicio, responderán, el proveedor y quien haya puesto su marca en el servicio (art. 40 de la ley 24.240). En este caso , y la inmobiliaria .
Fueron ellos los que gestionaron y presentaron el informe de inhibiciones, redactaron el boleto, lo leyeron al comprador y vendedor, asistieron a su firma y recibieron de manos del actor las comisiones correspondientes.
Por su parte, Inmobiliaria se presenta como dueña de la página de internet a la cual accedió originalmente el demandante, y a partir de lo cual tomó conocimiento del departamento, llegó a la negociación y conclusión de esta frustrada operación de compraventa. y es la que facturó y cobró una parte de la comisión por este trunco negocio.
Todas ellas son entonces responsables de los daños que ha experimentado el actor y experimente en el futuro y deben ser las condenadas en forma solidaria a su reparación, lo cual así se le solicita a V.S. en forma expresa.
III.- LOS DAÑOS Y PERJUICIOS
III.- A: Daño directo: Como consecuencia de los hechos expuestos más arriba el actor abonó a la vendedora del inmueble la suma de U$S .
Sin la intervención de los demandados, sin su asesoramiento, ni su -falaz- información (sobre la supuesta no inhibición), el actor nunca habría dispuesto de ese dinero en favor de la vendedora.
Este importe nunca fue reintegrado al accionante por la vendedora , siendo así un daño directo que ha sufrido el primero y que debe ser reparado por los responsables de que se haya abonado.
También abonó a los demandados la suma de U$S , para que estos soliciten los informes de dominio e inhibiciones.
Y las sumas de $ y de U$S en concepto de comisiones con más intereses desde que cada importe fue entregado y hasta su efectiva devolución, los cuales se deberán calcular conforme la tasa activa de descuento de documentos a treinta día que percibe el Banco de la Nación Argentina.
III.- B: Daño moral:
Tal como se dijo más arriba, la actora también resultó afectada en sus sentimientos por la frustración de esta operación de compraventa, lo que le provocó un serio y significativo daño moral.
El monto del daño moral se estima en la suma de $ .
III.- C: Daño punitivo:
Los daños punitivos fueron caracterizados como sumas de dinero que los tribunales mandan a pagar a las víctimas de ciertos ilícitos, que se suman a las indemnizaciones por daños realmente experimentados por el damnificado, que están destinados a punir graves inconductas del demandado y a prevenir hechos similares en el futuro. (Ramón Daniel Pizzarro, “Daño Punitivo”, en “Derecho de Daños”, Editorial La Rocca, Buenos aires, 1993, 1a ed., segunda parte, páginas 291/92).
Es en el Derecho del Consumidor donde por primera vez se consagra legislativamente la figura del “daño ‘punitivo”. A partir de la reforma de la ley 24.240 formulada por la ley 26.361, queda incorporado el artículo 52 bis que dispone: “Daños punitivo. Al proveedor que no cumpla sus obligaciones legales o contractuales con el consumidor, a instancia del damnificado, el juez podrá aplicar una multa civil a favor del consumidor, la que se graduará en función de la gravedad del hecho y de más circunstancias del caso, independientemente de otras indemnizaciones que correspondan. Cuando más de un proveedor sea responsable del incumplimiento responderán todos solidariamente ante el consumidor, sin perjuicio de las acciones de regreso que les correspondan. La multa civil que se imponga no podrá superar el máximo de la sanción de multa prevista en el artículo 47, inciso b de esta ley”.
Teniendo en cuenta la gravedad del incumplimiento de los demandados y los daños causados por ello al actor, se solicita se los condene a abonar la suma de $ por este concepto.
III.-D) Total daños: Daños directo: U$S y $ .
Daño Moral: $ .
Daño Punitivo: $ .
Total: DÓLARES ESTADONIDENSES y PESOS .
IV.- DERECHO
Esta demanda se fundamenta en lo dispuesto en los arts. 957, 959, 1737, 1740, ss y cc del Código Civil y Comercial de la Nación y en la ley 24.240 de Defensa del Consumidor.
V.- COMPETENCIA
V.S. resulta competente para entender en los presentes actuados en razón del lugar de concreción de los hechos denunciados, lugar del incumplimiento de las obligaciones asumidas por este y de su domicilio.
VI.- PRUEBA
Se ofrecen las siguientes medidas probatorias en apoyo de los hechos relatados en esta demanda:
– Prueba documental:
Boleto de compraventa de fecha //, recibo de refuerzo de seña, recibo de gastos y copia de informe de anotaciones personales; Facturas de comisiones inmobiliarias; carta documento del Escribano a la demandada.
– Confesional:
Se cite a los demandados a absolver posiciones a tenor del pliego que oportunamente se acompañará.
– Testimonial:
Se fije audiencia a fin de que declaren las siguientes personas:
– Escribano , con domicilio en calle .
– , arquitecto, con domicilio en .
Estos testigos depondrán sobre los hechos ex puestos al punto II de esta demanda.
– , empleado, con domicilio
– , empleado, con domicilio .
Estos testigos declararán sobre lo expuesto al punto III. B:, de la presente demanda.
– Informativa:
1.- Correo Argentino: Para el caso de desconocimiento o negativa de la recepción de las cartas documentos acompañadas como prueba documental se libre oficio al Correo Argentino, a fin de que informe sobre la autenticidad y recepción de las mismas.
2.- Registro de la Propiedad Inmueble: Para que informe las condiciones de dominio del inmueble de calle , Nomenclatura Catastral: Circunscripción , Sección ; Manzana ; Parcela ; Matricula y
sobre las anotaciones personales de la demandada, , DNI ; si el informe de inhibiciones N° de fecha //, que en copia se acompaña, fue expedido por ellos, y en su caso si este es fiel a su original, quien lo solicitó y retiró.
3.- A la AFIP, para que informe en que condición se encuentran inscriptos los demandados, categorías y actividades.
4.- Al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, para que informe si los demandados se encuentran allí matriculados y en su caso antecedentes disciplinarios y de infracciones de los mismos.
5.- AI INPI, Instituto Nacional de Propiedad Intelectual, para que informe a nombre de quien se encuentra registrado el sitio de internet .COM.AR
– Constancias de expedientes judiciales:
Se ofrece como prueba las constancias que surgen de los siguientes expedientes judiciales: “ c/ s/ Ejecutivo” (Expte. N° ), que tramita por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Comercial N° , Secretaría N° , a cuyo fin solicita se ordene sus remisiones a este Juzgado, ad efectum videndi et probandi.
– Pericial Contable:
Se designe un perito contador a fin de que teniendo a la vista los libros societarios, contables, fiscales y especiales que deben llevar de cada uno de los demandados, informe lo siguiente:
1.- Si los mismos son llevados en legal forma;
2.- Si existen registros de alguna relación jurídica o vínculo legal entre los demandados y en su caso de que índole o naturaleza, duración, principio y fin de la misma;
3.- Si recibieron un encargo de venta del inmueble ubicado en la calle , si hicieron o efectuaron publicidad o publicaciones para su venta.
3.- Si existen constancias de la operación encomendada por la actora a los demandados, detalles de la misma, comisiones acordadas y percibidas.
4.- Si existe registro del recibo de U$D para solicitar informe de dominio e inhibiciones del inmueble de calle y de y del pago del informe de inhibiciones N° de fecha //, del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.
5.- Si Inmobiliaria efectúa campañas publicitarias de sus servicios al público en general y en su caso porque medios.
6.- Agregue cualquier otro dato de interés para la resolución de esta causa.
– Pericial Informática:
Para que teniendo en cuenta los sistemas y equipos digitales, de internet, páginas web y cualquier otro elemento o sistema aplicable a los mismos, propiedad o utilizados por los demandados, informe lo siguiente: 1.- Si la impresiones de páginas web que se adjuntan como prueba documental, son fieles a sus originales y han sido extraídas de las páginas o dominios que allí se mencionan;
2.- Si las demandados publican sus servicios en esas páginas;
3.- Si los demandados han publicados en páginas de su propiedad u ofrecido a la venta el inmueble de calle y en su caso entre que fechas, y con qué condiciones de venta.
4.- Agregue cualquier otro dato de interés para la resolución de esta causa.
VII.- TASA DE JUSTICIA
El importe total reclamado en esta demanda asciende a U$S U$S , que conforme cotización de esa moneda en pesos al día de la fecha ($ ) asciende a $ y de $ sobre los cuales se calcula el 3 % que corresponde abonar en concepto de tasa de justicia, lo que arroja un resultado de $ .
VIII.- PETITORIO
En virtud de lo expuesto a V.S. solicita:
1°) Se me tenga por presentado, parte y por constituido el domicilio procesal indicado;
2°) Se corra traslado de la presente demanda a los contrarios;
3°) Se tenga por ofrecida la prueba;
4°) Oportunamente se dicte sentencia haciendo lugar a la demandada en todas sus partes, con más las costas y gastos.
Proveer de Conformidad que,
SERA JUSTICIA
Legislación relevante:
– Arts. 957, 959, 1347, 1737, 1740, ss. y ccs. del Código Civil y Comercial
Importante: Si no sos Abogado/a y necesitás asesoramiento jurídico por una situación específica, es fundamental consulta con un/a Abogado/a. Los contenidos aquí provistos son de carácter informativo y general, y pueden no estar actualizados o contener errores.