Contrato de Locación Habitacional Según Nueva Ley de Alquileres N° 27551

CONTRATO DE LOCACIÓN

Entre , DNI , CUIT , de nacionalidad , estado civil , propietario del inmueble motivo de este contrato, con domicilio en la calle , domicilio electrónico @ en adelante llamado “EL LOCADOR”, y por la otra parte , DNI , CUIT , de nacionalidad , estado civil , con domicilio en la calle , domicilio electrónico@, en adelante llamado “EL LOCATARIO”, convienen celebrar el presente CONTRATO DE LOCACIÓN, el que se regirá por las siguientes cláusulas y condiciones: —

PRIMERA: EL LOCADOR cede en locación al LOCATARIO y éste recibe de plena conformidad un departamento, ubicado en la calle , Nº , Piso , Departamento , de la ciudad de .————————–

SEGUNDA: La vigencia del presente acuerdo se establece en TRES (3) AÑOS , a contar desde el día de de , con vencimiento el día de de . —–

TERCERA: El precio de la locación para los primeros doce meses, se fija de mutuo y común acuerdo entre las partes, en la suma de PESOS ($.-), los cuales se abonara la suma de PESOS , en forma mensual y consecutiva. —-

CUARTA: El canon locativo establecido en la cláusula anterior, se actualizará conforme el art. 14 de la Ley N° 27.551, para el segundo y tercer año de vigencia del presente contrato. EL LOCADOR realizará el cálculo de ajuste con una anticipación de QUINCE (15) días al vencimiento del primer mes del nuevo período anual de contrato. —

El nuevo valor se le notificará en forma fehaciente al LOCATARIO, con una antelación mínima de diez (10) días antes del vencimiento del pago del mes. —

QUINTA: El LOCATARIO, se obliga a abonar a EL LOCADOR, el canon locativo pactado, en forma mensual y consecutivo, por mes adelantado del primero (1º) al quinto (5º) día de cada mes, en , ubicado en la calle , Nº , Piso , Departamento , de la ciudad de , en el horario de .—

SEXTA: La mora en el pago del alquiler se producirá sin necesidad de interpelación y por el simple vencimiento del plazo establecido, pasado el cual todas las sumas que se adeuden por cualquier concepto serán gravadas con un interés diario correspondiente a la tasa activa por plazo fijo del Banco de la Nación Argentina, correspondiente a operaciones en cuanta corriente que no tienen descubierto autorizado previamente, durante el tiempo que demore en efectivizar el pago de los alquileres adeudados.—

SÉPTIMA: Es responsabilidad del LOCATARIO el pago de los servicios de energía eléctrica, agua y gas, cargas y contribuciones asociadas al destino de vivienda del inmueble, las expensas que deriven de gastos habituales ordinarios, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del LOCATORIO, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias. —

EL LOCADOR tiene a su cargo las cargas y contribuciones que graven el inmueble (impuesto inmobiliario) y las expensas comunes extraordinarias (gastos no habituales). —

OCTAVA: EL LOCATARIO, dentro de los TREINTA (30) días de suscripto el presente acuerdo, transferirá a su nombre todos los servicios. Asimismo, deberá entregar al LOCADOR las facturas originales abonadas.———————————–

EL LOCADOR, dentro de los TREINTA (30) días de terminado el contrato, asegurará el cambio de titularidad del total de servicios, desvinculando así a EL LOCATORIO saliente.—–

NOVENA: EL LOCATARIO se compromete a permitir a EL LOCADOR o a su representante, el acceso a la dependencia locada cuando estos lo consideren necesario.——

DÉCIMA: EL LOCATARIO manifiesta conocer el bien locado, afectado a la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, conociendo el reglamento de copropiedad y dministración, y que lo recibe en esta acto de total conformidad, en perfecto estado de conservación y buen funcionamiento, y se obliga, a restituirlo, en el mismo estado y condiciones, libre de todo ocupante o intruso, al vencimiento del plazo convenido.—-

DÉCIMA PRIMERA: El presente contrato de locación es intransferible, obligando exclusivamente a los partes firmantes. —–

EL LOCATORIO, no podrá ceder ni subarrendar, ya sea en forma onerosa o gratuita, el inmueble objeto del presente contrato de locación.- Además, queda estrictamente prohibido usarlo indebidamente por EL LOCATARIO contrariando las leyes, ni darle otro destino que el establecido de vivienda personal únicamente.—-

DÉCIMA SEGUNDA: EL LOCATARIO debe preservar en buen estado de conservación y funcionamiento, al igual que el estado general del inmueble locado, y restituirlo en el estado que lo recibió, excepto por los deterioros ocasionados por el mero transcurso del tiempo y el uso regular. —–

EL LOCATARIO, toma a su cargo el pago de los daños que sus familiares, dependientes o terceros infrinjan al inmueble o los accidentes que por causa del inmueble sufran,dependientes o terceros. —-

DÉCIMA TERCERA: EL LOCADOR tiene a su cargo conservar el inmueble en estado de servir el uso y goce convenido, y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, siempre que la causa no sea imputable al LOCATARIO. —–

DÉCIMA CUARTA: Se encuentra a cargo del LOCATARIO, la contratación y el pago de seguro contra incendio del inmueble locado, cuya cobertura deberá extenderse durante la vigencia del presente contrato.—–

DÉCIMA QUINTA: EL LOCADOR debe reintegrar los gastos en que incurriere EL LOCATARIO por reparaciones urgentes y excepcionales en el inmueble, cuando este hubiera previamente notificado al LOCADOR, para que efectué la reparación y éste no lo resolviera en el plazo de al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.—-

En tal caso, EL LOCATARIO podrá deducir los gastos del próximo canon locativo mensual, contra entrega de sus correspondientes facturas.—–

DÉCIMA SEXTA: En garantía de las obligaciones contraídas por este contrato, EL LOCATARIO dá en DEPÓSITO al LOCADOR la suma de PESOS ($), el que será reintegrado en forma actualizado al valor del último mes del contrato y en el momento de la restitución del inmueble.———–

En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domicilarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, EL LOCADOR podrá retener del depósito el importe de la última liquidación del servicio y/o expensa pendiente de pago.———-

DÉCIMA SÉPTIMA: GARANTE: El Sr. , DNI, CUIT,domicilio electrónico @con domicilio en , se presenta en este acto, quien declara expresamente: a) Que conoce y acepta cada una de las obligaciones contraídas por EL LOCATARIO, solidarizándose con él y obligándose al fiel cumplimiento del presente contrato; b) Que se constituye en fiador solidario, codeudor liso, llano, y principal pagador, de todas las sumas que adeude EL LOCATARIO a EL LOCADOR; c) Que esta fianza garantía con prescindencia del plazo acordado en la cláusula SEGUNDA del presente, mantendrá total vigencia y validez hasta el momento en que EL LOCADOR certifique por escrito haber recibido el inmueble a su total conformidad; d) Que garantizan el fiel cumplimiento a la sola presentación del recibo que no haya sido cancelado oportunamente por EL LOCATARIO, como así también, al pago de las demandas que se iniciaren con motivo del presente contrato, aunque no llegaren a ser notificados; e) La responsabilidad del FIADOR se extiende a todos los casos de incumplimiento establecidos por el Código Civil: la falencia, fallecimiento, ausencia del país o incapacidad del FIADOR dará derecho a EL LOCADOR a exigir la presentación de nuevo garante a los mismos fines e igual solvencia que el anterior a conformidad de EL LOCADOR, y si el mismo no fuera presentado dentro de los DIEZ (10) días corridos desde el momento en que acontezca cualquiera de las causas mencionadas precedentemente en este apartado, tendrá derecho EL LOCADOR a dar por rescindido el presente; f) GARANTES Y LOCATARIO renuncian expresamente al derecho de recusar en cualquier acción judicial que se les promueva. —–

DÉCIMA OCTAVA: La extinción del presente contrato, cualquiera sea su modalidad, se formalizará a través del Acta de Entrega de llaves, que EL LOCADOR confeccionara. En dicha acta de detallara fecha de entrega, nombres y apellidos de las personas presentes, invocando en el carácter de su intervención; se detallara el estado del inmueble, el estado de las obligaciones contractuales y la devolución total o parcial del depósito en garantía.——–

DÉCIMA NOVENA: El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por EL LOCATARIO si han transcurrido seis (6) meses de vigencia del acuerdo, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al LOCADOR con al menos un (1) mes de anticipación. ——

Para el caso de que EL LOCATARIO, rescinda dentro del primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al LOCADOR, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. ——

Cuando la notificación al LOCADOR se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

VIGÉSIMA: Dentro de los últimos tres (3) meses del contrato cualquiera de las partes puede convocar, mediante notificación fehaciente, a la otra a conversar sobre la renovación de la locación. ——

El silencio de EL LOCADOR, o su negativa a renovar el contrato, habilitará a EL LOCATARIO a rescindir el contrato de forma anticipada, sin necesidad de preaviso ni obligación de indemnizar al LOCADOR ———

VIGÉSIMA PRIMERA: La falta de cumplimiento por parte de EL LOCATORIO de cualquiera de las obligaciones pactadas en este contrato y en especial la falta de pago de dos (2) meses de alquiler consecutivo, da derecho al LOCADOR a considerar rescindido el presente contrato y tramitar la acción de desalojo.————

Con antelación a ello, cualquiera sea el supuesto de incumplimiento EL LOCADOR deberá intimar al LOCATARIO el cumplimiento de la obligación y/o el pago de alquileres adeudados, otorgando el plazo no menor de diez (10) días.——-

VIGÉSIMA SEGUNDA: Se estipula como cláusula penal, que ante el supuesto de que el LOCATARIO no restituya el inmueble en tiempo y las formas convenidas, otorga derecho al LOCADOR a exigir un valor mensual, por la ocupación indebida, equivalente a la triplicación del alquiler último vigente hasta la recuperación por EL LOCADOR de la disponibilidad material y jurídica del inmueble, no implicando ello tácita reconducción ni prórroga alguna, sin perjuicio del ejercicio de proseguir el cobro por la vía ejecutiva.——

VIGÉSIMA TERCERA: Las partes convienen expresamente y voluntariamente que, por cualquier cuestión que pudiera plantearse entre ellas con motivo del presente contrato, se someten a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, renunciando a cualquier otra que pudiera corresponderles, constituyendo domicilios especiales en los arriba mencionados, donde se dará por valida toda intimación o interpelación que se dirijan.————

VIGÉSIMA CUARTA: EL LOCADOR registrará el presente contrato ante la Administración Federal de Ingresos Públicos, dentro del plazo de treinta (30) días, a partir de la firma del presente.——-

En prueba de conformidad, se firman tres (3) ejemplares de un mismo tener y a un solo efecto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los días del mes de de 2020.——

Notas[+]

Notas
↑1	El art. 75 Cód. Civ y Com Nac establece: “Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan”.
↑2	El art. 1198 Cód. Civ. y Com. Nac. mod. Ley 27551 establece: “Plazo Mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa”.
↑3	El art. 14 de la ley 27551 establece: “…En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario. A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)”
↑4	El art. 8 de la Ley 27551 que modifica el artículo 1.209 del Cód. Civ. y Com. Nac. establece: “Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”.
↑5	Servicios comprendidos: energía eléctrica, gas, agua, cable, internet, telefonía de línea.
↑6	Descripción de las instalaciones del estado en que se encuentra el inmueble y de los artefactos que posee.
↑7	El art. 1210 Cód. Civ. y Com. Nac. establece: “El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular…”.
↑8	El art. 1201 Cód. Civ. y Com. Nac. mod. por Ley 27551 establece: “Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario…”.
↑9	El art. 1201 Cód. Civ. y Com. Nac. mod. por ley 27551 establece: “…En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida,aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo”.
↑10	El art. 1196 del Cód. Civ. y Com. Nac. establece: “…no puede requerirse del locatario: …b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas”.
↑11	El art. 13 de la Ley 27551 establece: “Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías: a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo. El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario. En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.”.
↑12	El art. 1221 Cód. Civ. y Com. Nac. mod. Ley 27551 establece: “Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto. b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.”.
↑13	El art. 1221 bis Cód. Civ. y Com. Nac. establece: “Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.”.
↑14	El art. 1.222 Cód. Civ. y Com. Nac. establece: “Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales. En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.”.
↑15	El art. 16 Ley 27551 establece: “Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).”.-

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