ALEGATO.
Señor Juez:
, abogada Tº , Fº , con domicilio electrónico , por la parte actora, en los autos caratulados “ c/ s/ Cumplimiento de contrato ” Expte N° a V.S. respetuosamente digo:
I.- OBJETO
Que en legal tiempo y forma, y en uso de la facultad que me confiere el art. 482, segundo párrafo, del CPCC, vengo a efectuar alegato de bien probado y, conforme con las pruebas agregadas a la causa, solicito se haga lugar a la demanda impetrada por mis poderdantes y se condene a y al Sr. , ordenando la escrituración del inmueble de autos de acuerdo a lo oportunamente acordado en el Boleto de Compraventa y al pago de la indemnización solicitada en el libelo de inicio, por los distintos conceptos en el detallados, originados como consecuencia del incumplimiento del contrato. Todo ello con expresa imposición de costas a la contraria.
II.- ANTECEDENTES
A fin de lograr una mejor ilustración a V.S. sobre la cuestión que se ventila en autos, que ha sido materia de la prueba producida y por la cual se alega en este acto, procedo a formular un breve resumen de las posiciones de las partes.
II.A) DEMANDA
A fs se presentaron los actores promoviendo formal demanda por cumplimiento de contrato y daños y perjuicios contra y el Sr. –en su carácter de presidente del directorio -como directa consecuencia del incumplimiento contractual incurrido por dicha sociedad.
Con relación a los hechos que motivaron el presente, se manifestó que luego de años de ahorro, los actores logaron juntar el dinero suficiente para adquirir el inmueble de autos a fin de obtener una renta mensual y de esta manera solventar sus gastos personales tanto en la actualidad como al momento de su jubilación.
Así fue que el //, los actores firmaron un Boleto de Compraventa con el Sr. en su calidad de presidente de a fin de adquirir un departamento situado sobre la calle , en el piso y cuya unidad se determinó se llamaría UF (unidad funcional) del contrafrente.
La compra del mismo era una “compra al pozo”y la forma de pago fue con un gran adelanto en dólares americanos y cuotas mensuales.
El precio total acordado fue de Dólares Estadounidenses (u$s .-) que fueron pagados, en término y en su totalidad.
Dicho precio fue determinado teniendo en cuenta los metros cuadrados establecidos en la cláusula del Boleto de Compraventa, la que establecía que sería de una superficie total estimada de m2 , estableciéndose también expresamente las dimensiones de cada uno de los ambientes (fs. /de la causa penal acompañada en autos.)
Como es lógico, los actores en diversas oportunidades -durante la construcción del edificio – quisieron visitar el inmueble pero se les prohibió el acceso al mismo. Ésta actitud les pareció extraña a los actores motivo por el cual se presentaron un día en el edificio y solicitaron a una vendedora que se encontraba en el lugar que les permitiera el ingreso para poder ver alguna de las unidades en venta.
Fue en dicha oportunidad que pudieron acceder al inmueble y allí constataron que las medidas de los diferentes ambientes no coincidían con la obligación pactada, con enorme diferencia, en menos, de las medidas consignadas en el Boleto de Compraventa.
La diferencia de metraje era de un % menos en relación a lo acordado en el Boleto de Compraventa, situación inadmisible tal como lo establece el art. 1345 del Código Civil.
Ante esta comprobación mis mandantes se dirigieron al Sr. y al exponer una realidad fácilmente comprobable solicitaron que se les entregara un departamento de mayor metraje, acorde a lo establecido en el correspondiente Boleto de Compraventa.
Frente a este pedido, los demandados se negaron aduciendo que ya estaban todos vendidos.
A fin de llegar a un acuerdo, mis mandantes propusieron que a modo de compensación por la diferencia de metros existentes entre el Boleto de Compraventa celebrado y el metraje final real del departamento, se les entregara una cochera de la planta baja, pero dicha petición fue rechazada por los demandados.
A partir de ese momento y en reiteradas oportunidades, los actores demostraron su buena predisposición para buscar una solución al problema que los aquejaba, pero dicha actitud no fue nunca valorada por los demandados.
Con motivo de ello, los actores enviaron en diversas oportunidades cartas documentos dejando expresamente establecido que no aceptarían un inmueble con un metraje inferior al de lo acordado. Dichas misivas nunca fueron contestadas por los demandados.
Finalmente, el día //, los actores fueron citados a suscribir la escritura traslativa de dominio a su favor , frente a lo cual solicitaron se pusiera a su disposición el proyecto de escritura a fin de verificar las condiciones del bien a escriturar.
Cabe destacar que frente a dicha petición solo hubo silencio por parte tanto del Escribano como de los demandados de autos, motivo por el cual se ratificó dicho pedido nuevamente por carta documento, la que fue contestada por la empresa sociedad hasta ese momento ajena a toda la relación contractual -rechazando todos y cada uno de los términos e imputaciones vertidos en las misivas.
En consecuencia, los actores debieron iniciar la correspondiente acción judicial por ante la Justicia Nacional en lo Criminal de Instrucción por “DEFRAUDACIÓN EN LA CALIDAD DE LAS COSAS”, presentándose ambos actores como querellantes.
OBJETO DEL RECLAMO
Se destaca que el reclamo de la presente acción es para que se efectúe la Escrituración del bien inmueble conforme el metraje real del departamento adquirido y la devolución del monto abonado sobre la diferencia que existe entre los m2 -comprometido por contrato de compraventa-y los metros efectivamente existentes del departamento y debidamente acreditado tanto en la pericia efectuada en la causa penal como en la presente causa, de m2, es decir, una diferencia de m2.
Por dicha diferencia los actores se negaron a efectuar la escrituración del bien objeto de autos y consentir el acto escriturario en el que se pretendía registrar un metraje menor al comprometido y abonado por la compraventa.
Cabe destacar que la diferencia de m2 supera un % al metraje acordado en el boleto de compraventa, lo que hace que la diferencia de las medidas del inmueble en las condiciones en que se pretendía que fuera escriturado eran relevantes para la actora, lo que asimismo impedía darle al inmueble el destino por el cual había sido adquirido por los actores.
En la presente acción los actores destacaron su voluntad de llegar en diversas oportunidades a un acuerdo a fin de evitar el inicio de las acciones judiciales, tanto en sede penal como en sede civil, pero la maliciosa conducta de la parte demandada impidió en todo momento lograr un acuerdo entre las partes.
Incluso, los demandados de autos pretendieron acusar a los actores de haber incurrido en incumplimiento al no haber escriturado el inmueble (obviamente en las condiciones que ellos establecían).
Fundaron su derecho en la ley 24.240 y 26.361 de Defensa del Consumidor, en el principio de buena fe establecido en el art. 1198 de Código Civil y art 1345 hoy derogado y art 54 de la ley 19550 y reclamaron la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, específicamente: 1) diferencia de metraje comprado y el que se pretendía que los actores escrituraran; 2) Daño emergente; 3) Lucro Cesante; 4) Daño Moral y 5) Daño Punitivo; lo que hace un total de $s . y la suma de $ , o lo que en más o menos V.S considere corresponder, con más sus intereses, costas y costos.
II.B) CONTESTACION DE DEMANDA
Hechos reconocidos
A fs. _ contesta demanda por intermedio de apoderado.
Reconoce diversas cuestiones denunciadas en la demanda, razón por la cual dejan de ser hechos controvertidos.
En efecto, reconoce que los actores suscribieron un Boleto de Compraventa sobre un departamento a construir en la calle , el cual los actores se negaron a escriturar debido a la enorme diferencia de metraje existente entre el mencionado boleto de compraventa y los metros reales del inmueble.
A fs. el Sr. , contesta demanda por derecho propio y opone excepción de falta de legitimación pasiva manifestando que el mismo firmó el boleto de compraventa en su carácter de representante de y pretendiendo quitar toda
responsabilidad al mismo aun cuando actuaba en representación de la mencionada sociedad.
Es dable destacar que la actuación de una sociedad que encubra la prosecución de fines extrasocietarios, o constituya un mero recurso para violar la ley, el orden público o la buena fe o para frustrar derechos de terceros, se imputará directamente a los socios o a los controlantes que la hicieron posible, quienes responderán solidaria e ilimitadamente de los perjuicios causados
Cuando la estructura formal de la persona ideal se utiliza ilegítimamente, perpetrando fraudes o lesionando derechos de terceros, debe descorrerse el velo de su personalidad para penetrar en la real esencia de su sustrato personal o patrimonial; debe el juez poner al descubierto los fines y motivaciones reales de los individuos que son miembros de la sociedad y que han utilizado a ésta como máscara para la consecuencia de fines reprobados por el ordenamiento.
Conforme surge del informe agregado a fs. de la Inspección General de Justicia, el Sr. renunció a su cargo de director y presidente del directorio de en fecha //, habiéndose iniciado las presentes actuaciones el //.
Dicha situación en nada cambia el carácter y la responsabilidad del Sr. al momento de la firma del boleto de compraventa objeto de autos.
De manera tal que la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta debe ser rechazada, con costas.
Hechos controvertidos
La demandada brinda un falso y malicioso relato de los hechos, tal como quedó acreditado en la causa, todo lo cual es profundizado en el presente.
Aduce inexistencia de incumplimiento de su parte porque sostiene que no existió una obligación por parte de los demandados de entregar un departamento de m2 debido a que el mismo no se encontraba aún construido, a pesar de haberse pactado en la cláusula del Boleto de Compraventa, que el mismo sería de una superficie total estimada de m2, estableciéndose también expresamente las dimensiones de cada uno de los ambientes.
Impugnó los rubros reclamados.
Ofreció prueba documental, confesional, informativa, pericial de agrimensura.
Se opuso a la designación de perito ingeniero, arquitecto y martillero, como también tasador y a la prueba testimonial y psicológica.
III.- PRUEBA DE LA VERDAD DE LOS HECHOS DENUNCIADOS EN LA DEMANDA
En la demanda y contestación de la contraparte quedaron plasmadas las posiciones de cada una de las partes respecto al reclamo de autos.
De estas presentaciones se desprenden los hechos que están controvertidos y, por ende, que deben ser objeto de prueba.
En este sentido el quid de la cuestión reside en determinar si la diferencia de metrajes existente entre lo comprado conforme el boleto de compraventa y lo que efectivamente pretende ser entregado produce el quiebre del sinalagma contractual, excediendo ampliamente la variación de metraje tolerable conforme los términos de la contratación.
Los actores denunciaron que al momento de la firma del boleto de compraventa, los demandados manifestaron que el inmueble objeto del mismo poseería una superficie aproximada de m2 , estableciendo expresamente las dimensiones de cada uno de los ambientes.
Conforme surge a fs. de la causa penal, obra el Expediente Nº de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro de la Ciudad de Buenos Aires.
Es dable destacar que las observaciones y modificaciones ordenadas por la Municipalidad fueron efectuadas después de haberse firmado el Boleto de Compraventa y nunca informadas a los adquirentes. Las modificaciones exigidas no surgen de arbitrarias decisiones administrativas, difíciles de conocer.
Todo empresario, arquitecto, o director de obra, sabe que no puede comprometer su palabra ni su firma en un contrato de construcción al pozo si no tiene previamente, adjudicado, aprobado y firmado por todas las reparticiones municipales y catastro, los planos completos del edificio a construir.
No obstante lo expuesto, al momento de citar al actor a efectuar la escritura traslativa de dominio, los demandados pretendían que el mismo adquiriera el inmueble desconociendo estas modificaciones, las cuales serían de su conocimiento una vez que se le entregara el correspondiente Reglamento de Copropiedad, el que conforme surge de la cláusula séptima los actores se comprometían a aceptar, aún antes de que el mismo fuera redactado, protocolizado e inscripto, situación que los ponía en una total indefensión.
Por su parte, la demandada aduce que al momento de la firma del boleto el departamento no se encontraba construido motivo por el cual se consignaron estimativamente las medidas que podría llegar a tener la unidad a construir, pero del Boleto de Compraventa, cláusula , surge que se adquiere un departamento actualmente “en construcción”, estableciéndose expresamente las dimensiones de cada uno de los ambientes, en la cláusula del mismo.
III.A) DOCUMENTAL
1) Boleto de Compraventa.
De la copia certificada del Boleto de Compraventa de fecha // agregada a fs de la Causa Penal, surge que la demandada se obligó a entregar una unidad de m2 aproximadamente.
De la cláusula tercera se desprende expresamente las dimensiones de cada uno de los ambientes.
2) Registro Nacional de la Propiedad Inmueble.
A fs. se encuentra agregado el informe de dominio del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge que el inmueble posee una superficie total de m2.
Asimismo, a fs se informa que la única UF no transferida por es la unidad funcional _, la que correspondería a los actores y cuya superficie tiene una diferencia de m2 con la acordada oportunamente entre las partes.
3)Causa Penal Nº sobre “DEFRAUDACIÓN EN LA CALIDAD DE LAS COSAS”.
La prueba pericial es categórica, la diferencia real entre el inmueble objeto del boleto de compraventa celebrado entre las partes y el inmueble que se pretendió entregar a los actores es de mts cuadrados.
Cabe destacar, conforme surge de la causa penal, que en fecha //, se decretó el procesamiento, sin prisión preventiva del Sr. , por considerarlo “prima facie” autor penalmente responsable del delito de defraudación en los términos del art. 173 inc 1° del C. Penal (arts. 306 y 310 del C.P.P).
Posteriormente y conforme lo establecido en los artículos: 76 bis, 76 ter y 76 quater del Código Penal el demandado solicitó la conclusión de la vía penal por la aplicación del instituto de la suspensión del juicio a prueba.
Y tal carácter eventual radica en que al presentar la solicitud, el imputado, deberá ofrecer hacerse cargo de la reparación del daño en la medida de lo posible, sin que ello implique confesión ni reconocimiento de la responsabilidad civil correspondiente.
El juez decidirá sobre la razonabilidad del ofrecimiento en resolución fundada. La parte damnificada podrá aceptar o no la reparación ofrecida, y en este último caso, si la realización del juicio se suspendiere, tendrá habilitada la acción civil correspondiente.
III. B) PERICIAL.
1) Pericia Ingeniero Civil–Agrimensor.
A fs. se encuentra agregado el informe pericial realizado por el Perito Ingeniero Civil.
En el mismo el experto informa que la superficie total del inmueble es de m2, correspondiendo m2 a las medidas internas y m2 a complementarias y comunes.
A fs. _ la parte demandada hizo nuevamente referencia a la mínima diferencia que, según ella, existe entre los metros consignados en el Boleto de Compraventa y los que efectivamente posee el departamento.
Sostuvo la parte actora que los muros que se usan para separar unidades funcionales, son muros comunes. No se computan como propios de la unidad. No se deben incluir los ductos ni los plenos, que son superficies comunes, ya que el propietario de una unidad funcional no puede disponer ni modificar ninguno de esos elementos.
En dicha solicitud de explicaciones, atento las diferencias existentes entre la pericia practicada en sede penal y la efectuada en sede civil, por el mismo experto, solicitó la actora que el experto manifestara en porcentajes cual era la diferencia existente entre las mediciones resultantes de las medidas presentes en el Boleto de Compraventa y las medidas tomadas por el mismo, tanto en el momento de la realización de la pericia en la causa penal como en el momento de efectuarse la pericia en la presente causa.
Asimismo a fs. expresó que la diferencia entre las medidas de la realidad actual del inmueble y lo ofrecido en el Boleto de Compraventa, en porcentuales es de un % menor.
La Demandada quiere justificar su ilegítima conducta, de pretender incluir en los metros cuadrados que promociona las unidades, lo que corresponde a muros ductos y plenos, que como fue debidamente explicado, no sólo que son comunes, sino que son factores que una persona que va adquirir una propiedad no tiene en consideración.
Es manifiesta la mala fe y falta de información brindada a los compradores por parte de la empresa demandada.
2) Pericia Perito Martillero.
A fs. el Perito Martillero, presentó informe pericial en el que determina el valor del metro cuadrado de un inmueble de iguales características que el de autos en la suma de u$s 1950.-
Y determina el valor del alquiler para cada año desde a en $
III.C) TESTIMONIAL
De los testimonios se desprende la configuración de daño moral que les provocó a los actores la ilegítima conducta de la demandada.
De lo expuesto se demuestra que con la prueba testimonial ofrecida se acreditó:
1) Resulta falso lo afirmado por la demandada, en relación a que cuando se firmó el boleto el edificio estaba en construcción.
2) Los metros comprados no fueron los entregados, existiendo una diferencia excesiva, motivo por el cual los actores no quisieron escriturar sin que antes se pusiera a su disposición el proyecto de escritura a fin de verificar las condiciones del bien a escriturar. Información que nunca le fue brindada.
3) La diferencia de metraje fue verificada por la inscripción del inmueble ante el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble.
4) Que la ilegítima conducta de la demandada afectó a la parte actora significativamente desde el punto de vista anímico y económico.
IV.- CONCLUSIÓN
Por todo lo expuesto, ha quedado acreditado conforme surge de la prueba producida en autos, que debe hacerse lugar a la demanda.
La defensa de la demandada ha sido que al momento de la firma del boleto de compraventa se efectuó una compra de pozo lo que significa que los metros asignados al departamento eran estimativos y no consignados expresamente, aun cuando ello no es lo que surge tanto del Boleto de Compraventa como de la restante prueba producida en autos.
Se produjeron testimonios que dan fe que la demandada aseguró que recibiría los metros determinados en el boleto, abusando de la confianza y buena fe de los actores.
De la pericia acompañada por el agrimensor se desprende que la demandada calcula erróneamente la superficie asignada o por lo menos omitió maliciosamente informar que al momento de realizar el plano de subdivisión las medidas se reducirían ampliamente.
De todo ello surge con claridad la responsabilidad de y del Sr. , en el caso que nos ocupa.
También se acreditó con los testimonios brindados la configuración de daño moral provocado por la ilegitima postura de la demandada.
Por todo lo expuesto, se solicita que se haga lugar a la demanda entablada en todas y cada una de suspartes. Con costas.
V.- PETITORIO
Por todo lo expuesto solicito a V.S:
1°) Se tenga por presentado el alegato de bien probado en legal tiempo y forma.
2°) Oportunamente se haga lugar a la demanda promovida por mi parte en todos y cada uno de sus términos. Con costas.
Proveer de conformidad,
SERÁ JUSTICIA.