El Poder Ejecutivo publicó el Decreto 406/2026, que modifica la reglamentación del Impuesto a las Ganancias aprobada por el Decreto 862/2019. La norma busca precisar cómo se aplican las exenciones incorporadas por la Ley 27.802 para alquileres de vivienda y para determinados resultados derivados de operaciones sobre inmuebles.
La reglamentación aclara que la exención para alquileres de casa-habitación alcanza a rentas devengadas desde el 1 de enero de 2026, aun cuando el contrato se hubiera firmado antes.
Qué cambia en la reglamentación
El decreto sustituye el artículo 83 de la reglamentación de Ganancias y define qué debe entenderse por casa-habitación: el inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien lo habita. Esa definición opera de modo distinto según el supuesto: para el valor locativo se mira la vivienda del contribuyente; para la locación o sublocación, la vivienda del locatario o sublocatario.
La nueva regla dispone que la exención por ganancias derivadas de la locación o sublocación de inmuebles con destino a casa-habitación comprende todas las unidades que una persona humana o una sucesión indivisa afecte a ese destino, siempre que el inmueble tenga exclusivamente ese carácter para el inquilino o subinquilino.
Alquileres alcanzados
La exención incluye, además del canon locativo, los importes que los inquilinos o arrendatarios paguen por el uso de muebles, accesorios u otros servicios suministrados por el propietario. El punto práctico relevante es temporal: el beneficio se aplica a las ganancias por locación o sublocación devengadas desde el 1 de enero de 2026, con independencia de la fecha de celebración del contrato.
También queda comprendido el valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a precio no determinado, en la medida en que quien recibe el inmueble lo afecte a casa-habitación. Esta precisión puede ser relevante en cesiones familiares, comodatos u otros arreglos en los que no existe un precio pactado o este no está determinado.
Ventas y transferencias de derechos sobre inmuebles
El decreto incorpora una regla específica para personas humanas y sucesiones indivisas, residentes en el país o en el exterior. Según la nueva disposición, gozarán de la exención respecto de resultados por enajenación de inmuebles y por transferencia de derechos sobre inmuebles situados en la Argentina, siempre que las operaciones estén comprendidas en el artículo 99 de la Ley de Impuesto a las Ganancias y que la enajenación o transferencia se produzca a partir del 1 de enero de 2026.
La reglamentación aclara que la dispensa alcanza tanto a la enajenación configurada en los términos de la ley como a la transferencia de derechos sobre inmuebles, incluyendo supuestos de cesión de boleto de compraventa u otros compromisos similares sin posesión, o cualquier otra modalidad de transferencia de derechos inmobiliarios contemplada por el régimen.
Un límite para la deducción vinculada a alquileres
La norma también agrega un párrafo a la reglamentación para indicar que determinada deducción no será aplicable cuando el locador o condómino, en la proporción que corresponda, revista la condición de persona humana o sucesión indivisa. En términos prácticos, el decreto no solo reconoce exenciones, sino que ajusta la interacción con deducciones del régimen para evitar superposiciones en esos casos.
Vigencia y lectura práctica
El Decreto 406/2026 fue dictado el 29 de mayo de 2026 y publicado en el Boletín Oficial el 1 de junio de 2026. Su artículo 4 dispone que entra en vigencia el día de su publicación. Según sus considerandos, la medida reglamenta cambios introducidos por la Ley 27.802 y procura dar certeza sobre su aplicación.
Para propietarios, inquilinos, administradores y asesores tributarios, el punto central será revisar si el inmueble cumple efectivamente el destino de casa-habitación exigido por la reglamentación y cómo se documentan las operaciones alcanzadas. En ventas o transferencias de derechos, la fecha de operación y el encuadre en el artículo 99 de Ganancias aparecen como condiciones decisivas para aplicar la exención.