La compra de un inmueble en construcción suele empezar con un boleto y terminar, años después, con la escritura. Pero cuando ese último paso se posterga sin una explicación verificable, el conflicto puede exceder una simple demora administrativa. Una decisión de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil mostró que la empresa desarrolladora no queda liberada por invocar, en abstracto, trabas de la administración pública.
El caso se originó en la adquisición de un departamento en pozo. Los compradores habían abonado el precio conforme al acuerdo; sin embargo, recibieron la posesión más de un año tarde y la escritura no se concretó. Tras una intimación fehaciente, reclamaron la penalidad prevista en el boleto.
La demora de un organismo público no exime a la constructora si el expediente demuestra que la propia empresa omitió los trámites necesarios para avanzar.
El plazo puede surgir del propio contrato
Un punto central fue que el boleto no fijaba un día determinado para escriturar. La empresa sostuvo entonces que la obligación todavía no era exigible. La Sala H de la Cámara Civil rechazó esa lectura: si el contrato enlaza la escritura con la finalización de la obra, la aprobación de planos y la afectación a propiedad horizontal, esas condiciones deben cumplirse dentro de un plazo razonable.
La ausencia de una fecha de calendario no autoriza una espera indefinida. En el expediente, el inmueble había sido pagado, la obra tenía una fecha de terminación prevista y la escrituración seguía pendiente varios años después. Para el tribunal, la intimación cursada por los compradores configuró la mora de la vendedora.
La excusa administrativa debe probarse
La constructora atribuyó el atraso a la demora del Gobierno de la Ciudad en aprobar planos y completar las actuaciones necesarias. Incluso el boleto contemplaba una cláusula de caso fortuito para supuestos vinculados con organismos públicos.
La Cámara revisó el legajo administrativo de la obra y encontró otra secuencia: hubo observaciones, verificaciones pendientes y actuaciones que la empresa no impulsó a tiempo. El pedido de pronto despacho, por ejemplo, fue presentado años después de la fecha comprometida para finalizar la obra. Por eso concluyó que no bastaba señalar al Estado como responsable; era necesario acreditar una conducta diligente de quien debía obtener las aprobaciones.
Cláusula penal y escrituración
El boleto establecía una multa equivalente al 10% del precio si la vendedora incumplía luego de ser intimada. La sentencia confirmó su procedencia y mantuvo la condena por U$S 7.610. La cláusula penal permite fijar anticipadamente una consecuencia económica frente al incumplimiento, sin obligar al acreedor a reconstruir y probar cada perjuicio ocasionado por la demora.
Eso no significa que cualquier penalidad se aplique automáticamente. Para exigirla deben verificarse el incumplimiento, la mora y la imputabilidad del deudor. Además, el Código Civil y Comercial admite que un juez la reduzca si resulta manifiestamente desproporcionada. En este asunto, el tribunal consideró que el porcentaje pactado era adecuado a la gravedad del incumplimiento.
Una relación de consumo, aun sin invocarla
La Cámara también aplicó la Ley de Defensa del Consumidor aunque las partes no la habían citado expresamente. Entendió que la venta de un departamento por una empresa constructora configura una relación de consumo y que el régimen tiene carácter de orden público.
Esta calificación importa porque los boletos utilizados en operaciones inmobiliarias de este tipo suelen contener condiciones predispuestas por la desarrolladora. Frente a una cláusula ambigua, la interpretación debe contemplar la posición de mayor vulnerabilidad del adquirente. El tribunal señaló que el comprador no deja de ser consumidor porque el negocio tenga por objeto un inmueble.
Qué conviene revisar ante una demora
La decisión deja pautas útiles para quienes esperan una escritura:
- Conservar el boleto, los comprobantes de pago y toda comunicación con la desarrolladora.
- Revisar si el contrato prevé una fecha, condiciones de escrituración o una cláusula penal.
- Intimar de manera fehaciente cuando el plazo razonable se encuentre vencido.
- Verificar, si se invocan demoras estatales, qué actuaciones concretas realizó la empresa en el expediente de obra.
- Controlar que la escritura pueda otorgarse con títulos aptos y sin gravámenes que impidan transmitir el dominio.
En el precedente “O., G. M. y otro c/ … R.L. s/ escrituración – ordinario”, resuelto el 12 de junio de 2018 por la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, la discusión no giró solo sobre cuánto tiempo había pasado. La clave fue determinar quién tenía el deber de mover el trámite y si había cumplido con esa carga. La respuesta del expediente fue decisiva.
