Una operación inmobiliaria puede frustrarse antes de la escritura por razones que ninguna de las partes controla. Cuando la compra depende de un crédito hipotecario y el financiamiento finalmente no alcanza, la pregunta decisiva es qué naturaleza tenía el dinero entregado y qué decía la condición incorporada a la reserva.
La Sala B de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil confirmó el 5 de febrero de 2026 una sentencia que ordenó devolver USD 5.000 entregados para reservar un departamento. La compradora había condicionado expresamente la operación a la obtención de un crédito UVA del Banco Nación, cuyo poder de compra se redujo de manera sustancial durante la corrida cambiaria de 2018.
Si la compra queda sujeta a la obtención de un crédito y esa condición no se cumple por una causa ajena al comprador, la reserva debe ser restituida según lo pactado.
Una reserva no equivale automáticamente a una seña
La distinción fue central. Una reserva inmobiliaria procura retirar temporalmente el inmueble del mercado y otorgar prioridad a quien formuló la oferta. No produce por sí sola los mismos efectos que una seña ni obliga necesariamente a celebrar la compraventa.
En el caso, los recibos establecían que la operación quedaba “ad referéndum” del crédito hipotecario. También preveían la devolución inmediata de las sumas si el negocio no prosperaba por un motivo ajeno a los compradores. Esa redacción convirtió al financiamiento en una condición relevante para que la compra pudiera avanzar.
La compradora había recibido una preaprobación por $2.720.000. En diciembre de 2017 esa suma equivalía aproximadamente al precio del inmueble, pero hacia mayo de 2018 su poder adquisitivo había caído con fuerza y el banco redujo el monto que estaba dispuesto a prestar. La escritura nunca se celebró y la compradora reclamó la devolución.
La ambigüedad contractual pesa sobre el profesional
La inmobiliaria sostuvo que la interesada había desistido voluntariamente y que la variación cambiaria no justificaba el reintegro. Sin embargo, tanto el tribunal de disciplina profesional como la Justicia civil entendieron que la depreciación monetaria era una circunstancia ajena a la compradora dentro de los términos amplios utilizados en la reserva.
El criterio deja una advertencia práctica: quien redacta profesionalmente una cláusula debe hacerlo con precisión y claridad. Si se pretende excluir la fluctuación del dólar, una modificación de la tasa o una reducción del crédito, esa limitación debe expresarse de modo inequívoco. Una fórmula ambigua no puede luego interpretarse para perjudicar a la parte que confió en ella.
La Cámara confirmó así la devolución de los USD 5.000, con un interés del 6 % anual desde febrero de 2018. El antecedente disciplinario también había señalado que el corredor recibía el dinero como depositario: la reserva no ingresaba a su patrimonio por el solo hecho de haber sido entregada en la inmobiliaria.
Sin operación concluida, no hubo comisión
El corredor reclamó honorarios y distintos gastos derivados de publicaciones, informes y tareas preparatorias. Ese planteo tampoco prosperó. Conforme al artículo 1353, inciso a, del Código Civil y Comercial, si el negocio está sujeto a una condición suspensiva y esta no se cumple, la comisión no se debe.
La remuneración del corredor se vincula con el resultado previsto por la ley, no únicamente con la cantidad de gestiones realizadas. Sin compraventa concluida por incumplimiento de la condición financiera, no nació el derecho a cobrar comisión.
Respecto de los gastos, el artículo 1354 establece como regla que el corredor no tiene derecho a su reembolso, incluso cuando la operación no se concreta, salvo que exista un pacto distinto. Además, los desembolsos vinculados al estudio de títulos y a la preparación del inmueble podían beneficiar principalmente a la propietaria, no necesariamente a quien había formulado la reserva.
Qué conviene dejar escrito antes de entregar dinero
El conflicto muestra la importancia de documentar con detalle una compra que depende de financiación bancaria. La reserva debería identificar el banco, el tipo de crédito, el monto mínimo necesario y el plazo para obtenerlo. También resulta conveniente prever expresamente qué sucede si cambia la tasa, disminuye la suma aprobada o se altera de manera significativa la relación entre pesos y dólares.
Para quien compra, conservar recibos, comunicaciones con el banco, correos y cartas documento puede resultar decisivo. Para corredores y vendedores, una cláusula clara reduce litigios y permite distribuir de antemano los riesgos propios de la operación.
El fallo —“C., Micaela c/ B. s/ cobro de sumas de dinero”, junto con el reclamo de honorarios profesionales— confirmó la decisión del Juzgado Nacional en lo Civil N.º 15 del 13 de noviembre de 2024. Su enseñanza excede al crédito UVA: cuando una obligación depende de una condición expresamente pactada, el destino del dinero entregado debe resolverse según esa condición y no mediante una penalidad que las partes nunca acordaron con claridad.
