La Sala B de la Cámara Nacional en lo Civil confirmó la condena a un corredor inmobiliario a restituir U$S 5.000 entregados como reserva para la compra de un departamento, tras determinar que la operación no se concretó por una causa ajena a la compradora: la abrupta devaluación del peso ocurrida entre febrero y mayo de 2018. El fallo establece además que, al no haberse perfeccionado el contrato de compraventa, el corredor carece de derecho a percibir comisión o gastos.
Una reserva condicionada al crédito
El caso tuvo como eje una cláusula contractual que las propias partes habían incorporado desde el inicio: tanto la reserva como su refuerzo dejaban expresamente establecido que la operación dependía del otorgamiento de un crédito hipotecario UVA del Banco Nación. Esta condición suspensiva resultó determinante para la resolución del litigio.
El contrato preveía con claridad que si la operación no prosperaba por razones ajenas a los compradores, las sumas entregadas debían ser devueltas íntegramente. Esa fórmula, que el corredor pretendió interpretar de forma restrictiva durante el proceso, fue leída por el tribunal en sentido amplio y a favor de quien había entregado el dinero.
El impacto de la devaluación de 2018
Durante el período comprendido entre febrero y mayo de 2018, el peso argentino sufrió una depreciación de magnitud excepcional. Como consecuencia directa, el monto del crédito pre-aprobado por el banco perdió el equivalente a U$S 46.585 de su valor original, tornando imposible para la compradora completar la adquisición. A ese escenario se sumó el salto de la tasa de interés aplicable, que trepó del 3,5% al 6% anual.
La fluctuación cambiaria fue considerada por el tribunal una circunstancia prevista por las partes desde el inicio, encuadrada en la cláusula de devolución pactada en el contrato.
La Cámara señaló que la posibilidad de que el negocio no se concretara constituía una contingencia contemplada por las partes desde la firma, y que la devaluación encuadra perfectamente dentro de esa previsión contractual. No se trató, para el tribunal, de un hecho imprevisible en sentido técnico, sino de un riesgo que el propio contrato había distribuido de manera explícita.
La responsabilidad del corredor y la exigencia de claridad contractual
El fallo fue particularmente exigente con el profesional interviniente. El tribunal sostuvo que si el corredor hubiera querido excluir determinadas circunstancias del régimen de devolución, debió haberlo establecido mediante una cláusula precisa y de redacción inequívoca, y no ampararse luego en una fórmula genérica para eludir su obligación de restituir.
Este criterio no fue novedoso para el corredor en cuestión: el Colegio de Corredores Inmobiliarios ya le había aplicado en 2019 una sanción disciplinaria —apercibimiento público y multa— por este mismo caso, destacando que la inserción de una cláusula tan amplia y ambigua constituyó una falta de profesionalidad. El fallo civil recogió ese antecedente disciplinario como elemento reforzador del razonamiento.
La exigencia de claridad en la redacción contractual no es un estándar novedoso en el derecho argentino. El artículo 1067 del Código Civil y Comercial establece que la interpretación debe proteger la confianza y la lealtad que las partes se deben recíprocamente, lo que se proyecta directamente sobre los profesionales que actúan como intermediarios en operaciones de relevancia económica.
Sin operación concluida, sin comisión
El corredor reclamó además el cobro de sus honorarios y el reintegro de gastos. El tribunal rechazó ese planteo con fundamento en el artículo 1353 del Código Civil y Comercial, que establece con precisión: la comisión no se debe si el contrato está sometido a condición suspensiva y esa condición no se cumple.
En este caso, la condición suspensiva era justamente la obtención del crédito hipotecario. Al no haberse concretado el préstamo —por razones vinculadas a la coyuntura macroeconómica y no a la voluntad de la compradora—, la operación nunca llegó a perfeccionarse. Sin contrato celebrado, no hay derecho a comisión: así lo dice la norma y así lo aplicó la Cámara.
Criterio aplicable a operaciones inmobiliarias con financiamiento
Este pronunciamiento aporta un parámetro relevante para la práctica inmobiliaria. Cuando una reserva se condiciona expresamente al otorgamiento de un crédito bancario, tanto el corredor como el vendedor asumen el riesgo de que la operación no avance si el financiamiento no se materializa. Introducir cláusulas de excepción amplias o ambiguas no protege al profesional: por el contrario, se interpretan en su contra.
Para quienes operan en el mercado inmobiliario —compradores, vendedores y corredores—, el fallo subraya la importancia de redactar con precisión las condiciones resolutorias de las reservas, especialmente en contextos donde el acceso al crédito hipotecario constituye un elemento esencial de la operación. La ambigüedad contractual, cuando la redacta quien tiene mayor conocimiento técnico, no puede operar en perjuicio de la parte más débil de la relación.
