La anotación de litis permite advertir a terceros que un inmueble está involucrado en un juicio de prescripción adquisitiva. Pero su previsión legal no impide revisar si, en un caso concreto, la medida se sostiene frente a los antecedentes del conflicto. Con ese criterio, la Sala II de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Mercedes revocó una anotación ordenada sobre un terreno que ya había sido objeto de una sentencia de reivindicación favorable al titular registral.
La decisión se dictó el 4 de agosto de 2026 en Albornoz Roberto Marcos c/ Maders Loza, Rodrigo Damián y otros s/ Prescripción adquisitiva vicenal/Usucapión (expediente SII 38.376). La Cámara resolvió únicamente sobre la anotación cautelar, no sobre el resultado definitivo de la demanda de usucapión.
Dos procesos sobre el mismo inmueble
Roberto Marcos Albornoz promovió la acción de prescripción adquisitiva y el juzgado dispuso la anotación de litis conforme al artículo 1905 del Código Civil y Comercial. Rodrigo Damián Maders Loza, demandado en ese proceso, apeló la medida. Señaló que entre las mismas partes ya existía un juicio de reivindicación en el que se había ordenado restituirle la posesión del inmueble.
La sentencia reivindicatoria había sido dictada el 11 de marzo de 2024. Según la resolución de la Cámara, la apelación presentada entonces por Albornoz fue desestimada por razones de preclusión e insuficiencia técnica. Ese antecedente no equivalía a resolver anticipadamente la nueva demanda, pero sí era relevante para valorar la cautelar que afectaba la situación registral del bien.
Qué exige el artículo 1905
El artículo 1905 establece que, durante el proceso de prescripción adquisitiva, el juez debe ordenar de oficio la anotación de la litis. Su finalidad es dar publicidad al litigio y evitar que quien realice actos jurídicos sobre el inmueble pueda invocar desconocimiento de su existencia.
La Cámara distinguió entre el deber legal de dar publicidad al juicio y la posibilidad de mantener una cautelar cuando los antecedentes debilitan la apariencia del derecho invocado.
Para los jueces Lucas Ricardo Gómez y Martín Hernando Cherubini, el carácter imperativo de la norma no obliga a conservar la anotación en cualquier circunstancia. Examinaron la verosimilitud del derecho a la luz de la reivindicación anterior y concluyeron que, en este caso, había quedado suficientemente debilitada para acoger la apelación.
La consecuencia de la decisión
La Sala II revocó la resolución del 15 de abril de 2024 en cuanto había decretado la anotación de litis. También impuso las costas de la alzada en el orden causado, por considerar que se trataba de una cuestión dudosa de derecho.
La anotación informa sobre la existencia del juicio; no decide quién es dueño ni sustituye la sentencia final. Su permanencia, sin embargo, puede incidir en eventuales operaciones sobre el inmueble. Por eso, el tribunal ponderó tanto la utilidad de la publicidad registral como la situación del titular frente a una pretensión cuya apariencia de fundamento se veía afectada por un litigio previo.
Un límite cautelar, no una regla para todos los casos
El fallo no elimina la anotación prevista para los juicios de usucapión ni establece que una reivindicación anterior cierre automáticamente toda discusión posterior. Su alcance es más preciso: una medida cautelar puede ser revisada cuando los hechos ya decididos en otro proceso alteran la evaluación de sus presupuestos. La pretensión de prescripción adquisitiva continuará su trámite y deberá resolverse por sus propios méritos.
