No cualquier incumplimiento contractual abre la puerta a la resolución del contrato. Ese es el principio que reafirmó una reciente sentencia del Juzgado en lo Civil y Comercial N° 4 de La Plata, a cargo de la jueza Gladys Mabel Cardoni, en el marco del caso Prunes, Karina Elizabeth y otro c/ Pico, Judith Silvia s/ Daños y Perjuicios. Incumplimiento Contractual. La decisión, dictada en marzo de 2026, ordenó mantener vigente un boleto de compraventa de vivienda y rechazó la pretensión resolutoria impulsada por los vendedores.
Los hechos del caso
En 2010, las partes formalizaron la compraventa de un inmueble ubicado en Ringuelet, partido de La Plata, mediante un boleto por un valor total de $343.800. Al momento de la firma se abonaron $62.000 y se entregó la posesión del bien. El saldo restante quedó sujeto a una modalidad de pago escalonada: una parte se integraría con el producido de la venta de otro inmueble propiedad de la compradora, y el resto mediante cuotas mensuales de $2.000 hasta tanto se concretara esa operación.
En mayo de 2011, los vendedores intimaron a la compradora por carta documento, reclamando el saldo pendiente y advirtiendo la posible resolución del contrato al amparo del artículo 1204 del Código Civil entonces vigente. Al momento de esa intimación, la compradora había integrado aproximadamente el 63,54% del precio total, quedando impago el 36,46% restante.
Ante el reclamo, la compradora negó adeudar suma alguna y alegó que la escrituración se encontraba bloqueada por cuestiones dominiales ajenas a su voluntad. Fue en ese contexto que los vendedores accionaron judicialmente solicitando la resolución del contrato, la restitución del inmueble y la reparación de daños y perjuicios.
El análisis de la modalidad de pago
La jueza examinó con detalle la cláusula que condicionaba parte del saldo a la venta de otro inmueble de la compradora. Al verificar que esa operación había sido realizada con anterioridad a la firma del boleto, concluyó que, al momento de contratar, el saldo ya resultaba íntegramente exigible. Esta circunstancia, sin embargo, no fue determinante para definir el resultado del pleito.
La adquisición de un inmueble con destino a vivienda justifica preservar el contrato pese a incumplimientos parciales, cuando la deuda remanente no compromete de modo grave el equilibrio económico del negocio.
La magistrada advirtió también que la redacción del acuerdo presentaba cierta oscuridad, y que frente a cláusulas ambiguas la interpretación debe orientarse por lo que las partes efectivamente persiguieron al contratar y por la conducta que adoptaron con posterioridad a la firma, criterio que encuentra sustento en la doctrina del acto propio y en las pautas interpretativas del derecho contractual argentino.
El principio de conservación del contrato frente al remedio resolutorio
El núcleo argumentativo de la sentencia giró en torno a la entidad del incumplimiento y su aptitud para habilitar la resolución. La jueza recordó que la facultad resolutoria no puede ejercerse ante cualquier inobservancia contractual: es necesario que el incumplimiento sea de cierta gravedad, que afecte de modo significativo el equilibrio de las prestaciones y que frustre el interés que motivó al co-contratante a celebrar el negocio.
Para ponderar esa gravedad, la magistrada consideró varios factores de manera conjunta: la proporción de la deuda impaga respecto del precio total, el impacto de esa deuda en la ecuación económica del contrato, el tiempo que la compradora llevaba en posesión del inmueble y la posibilidad concreta de obtener el cobro del saldo mediante la ejecución patrimonial de la deudora, sin necesidad de extinguir el vínculo.
Evaluados esos elementos, la jueza rechazó la resolución y ordenó mantener vigente el boleto de compraventa. Dispuso que la demandada integre el saldo pendiente, equivalente al 36,46% del valor actual de mercado del inmueble, a determinar mediante actualización de la tasación pericial producida en autos. Una vez cumplido ese pago, los vendedores deberán otorgar la escritura traslativa de dominio.
La vivienda como bien jurídico que refuerza la conservación del contrato
La decisión no se apoyó exclusivamente en consideraciones técnico-contractuales. La jueza puso especial énfasis en el destino habitacional del bien como factor que inclina la balanza a favor de la conservación del vínculo. En ese sentido, señaló que la adquisición de una vivienda satisface una necesidad vital del ser humano y que esa finalidad impone al operador jurídico una lectura que privilegie la subsistencia del contrato antes que su extinción, siempre que existan vías alternativas para tutelar el interés del acreedor.
Este enfoque es coherente con la tendencia jurisprudencial que, con mayor fuerza desde la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación en 2015, reconoce el principio de conservación del contrato como directriz interpretativa de primer orden. Ese principio impone preferir, ante la duda, la solución que mantiene vivo el negocio jurídico por sobre aquella que lo extingue.
Implicancias prácticas para vendedores y compradores
El fallo resulta relevante para quienes intervienen en operaciones de compraventa inmobiliaria. Para los vendedores, confirma que la mera existencia de un saldo impago no es suficiente para resolver el contrato: deben demostrar que ese incumplimiento es grave, que afecta de manera sustancial el interés que persiguieron al contratar y que no existen vías menos drásticas para satisfacer su crédito. Para los compradores, la sentencia señala que la posesión prolongada y el pago mayoritario del precio son circunstancias que los tribunales ponderan favorablemente al evaluar la procedencia del remedio resolutorio.
En definitiva, la decisión subraya que el derecho contractual argentino no trata al incumplimiento como un hecho automáticamente extintivo del vínculo, sino como un dato que debe ser evaluado en su contexto, con atención a la naturaleza del contrato, la conducta de las partes y las consecuencias concretas que la resolución tendría sobre bienes tan sensibles como la vivienda.