Incidente de Medidas Cautelares por Comisiones Impagas a Martillero. Traba de Embargo y Anotación de Litis

SUMARIO:

Actora:

Demandados:  

Tercero citado:  

Materia: Medidas Cautelares

MONTO : 

Documentación acompañada: Un Recibo de Oferta de Compra; Dos Recibos de Reserva de Compra; Un Contrato de Comodato; ITI, COTI,  Un Informe de Dominio, Ocho Cartas Documento, Ius provisional, Bono ley 8480.

PROMUEVE INCIDENTE DE MEDIDAS CAUTELARES

Señor Juez Civil y Comercial:

_, con domicilio real en , localidad de , partido de , de la Provincia de Buenos Aires, constituyendo domicilio legal juntamente con mi letrado  patrocinante Dr. , abogado, Tº Fº ; Caja de Previsión Social para Abogados de la Provincia de Buenos Aires bajo el Nº CUIT ; condición frente al I.V.A. Responsable Inscripto, constituyendo domicilio electrónico en @notificaciones.scba.gov.ar,  y físico en ,  ante V.S. comparezco  y digo:

I.- PRELIMINARES

1.1.- Legitimación activa:

Por mi propio derecho, solicito se me tenga por presentada, por parte y con el domicilio constituído.

1.2.-  Legitimación pasiva:

El  presente incidente se promueve contra: , con domicilio real en de la localidad de , partido de , de la Provincia de Buenos Aires; y contra , con domicilio real .

Y se solicita la citación como tercero de ,  con domicilio real en calle , partido de , Provincia de Buenos Aires

1.3. Objeto:

En el carácter invocado, oportunamente promoveré demanda por cobro de por comisiones que se me adeudan, e, interín, en razón de que existen circunstancias graves, urgentes, peligro en la demora, y, encontrándose abonados los requisitos correspondientes, vengo a solicitar que, con habilitación de días y horas y carácter de urgente, se decrete embargo preventivo,  anotación de litis, y notificación a tercero, como se pide infra.

Fundo tal pretensión en las consideraciones de hecho y de derecho que expongo en los capítulos siguientes.

II.- RELACION DE ANTECEDENTES

2.1.- Operación de Corretaje inmobiliario:

Desde hace años me dedico a la intermediación -corretaje inmobiliario-, encontrándome inscripta en el registro respectivo con el  N° de la Matrícula de Martilleros y Corredores Públicos del Colegio de Martilleros de .

2.2.- La encomienda profesional:

Con motivo de dicha actividad, y reconociendo mi prestigio, dedicación y trayectoria, los futuros demandados me encomendaron dos operaciones, la segunda de ellas, con intervención del tercero citado:

• La venta del inmueble ubicado en calle , de la localidad de , partido de , Provincia de Buenos Aires,
• La compra del inmueble ubicado en , de la localidad de , partido de , de la Provincia de Buenos Aires.

2.3.- La concreción de mis gestiones profesionales:

Fruto de dichas gestiones, se concretaron las siguientes operaciones inmobiliarias:

• Oferta de Compra, efectuada por —, instrumentada en fecha //, con relación al inmueble ubicado en calle , la cual fuera aceptada y concretada con la celebración de escritura Pública, pasada por ante la Escribana y,
• Reserva de Compra, efectuada e instrumentada en fecha // con relación al inmueble ubicado en , la cual fuera aceptada por el propietario cuya escrituración fuera pactada para ser pasada también por ante la Escribana .

2.4.- La frustración del pago de mis comisiones por las maniobras de los demandados:

Si bien mis tareas profesionales se encontraron cumplidas con la vinculación de las partes, a pesar de ello, los demandados siempre buscaron interminables excusas para no pagarme, lo que motivará la inminente acción de cobro, y este pedido actual de cautelares para su aseguramiento.

Con relación a la venta de su inmueble sito en

• A fines de , los futuros demandados  me encomendaron su venta;
• Luego de muchas gestiones, obtuve una oferta de compra en fecha por el precio de U requerido por el vendedor, y se la notifiqué inmediatamente.
• A partir de ahí, su conducta fue, por decirlo suavemente, cuanto menos sospechosa,  y no trepido en calificarlo así, porque siguió en forma directa y sigilosa con el comprador las tratativas para las instrumentación de la operación mediante la modalidad de escritura directa;
• Para ello solicitó ITI y COTI, que adjunto,
• Y en , celebró la escritura traslativa de dominio de dicho inmueble;
• Pero todos estos últimos pasos los dió a las escondidas y a mis espaldas, sin convocarme, para así eludir el inmediato pago de mi comisión, de
• Y, ante mis airados reclamos, me sedujo con la promesa de otra operación que me haría ganar otra jugosa comisión, y prometió pagarme ambas conjuntamente, cuando le consiguiera el inmueble en ;
• Demás está decir que, ante tal disyuntiva de hierro, no me quedó otro remedio que soportar la imposición, y abocarme a la búsqueda encomendada, con la siguiente secuela, y resultado también frustrante.

Con relación a la compra del inmueble sito en :

• Efectuada mi tarea de campo, conseguí la propiedad buscada, sobre la cuál el demandado hizo una primera oferta de compra en fecha -, por ;
• La operación debía continuar con la firma de un boleto el , para su posterior escrituración, dentro de los 60 días de la firma de dicha reserva;
• Pero, dicha oferta no fuera aceptada, a pesar que, ya habían solicitado los informes de dominio para perfeccionar la operación;
• Entonces, ya vencida dicha fecha, por exigencias y conveniencias de ambas partes invocadas con causa en razones impositivas con motivo del impacto tributario que generaría de instrumentarse en , el , firmaron otra reserva de compra, esa vez por , a pagar antes del ;
• Empero, a pesar que mantuvieron la promesa de firmar un boleto sin monto de pago ninguno, acto conjunto e inmediato lo abortaron firmando un comodato según contrato celebrado en esa misma fecha;
• Y con esta maniobra, pretendieron dejarme otra vez fuera del negocio, negándose, nuevamente a pagarme, tanto la comisión anterior, como así también esta nueva;
• Demás está decir, que después de haber trabajado por más de un año, y ante tantas promesas incumplidas, no toleré el nuevo incumplimiento, y solicité, vía telefónica el inmediato pago, lo que motivó evasivas, desplantes y, para peor, todo tipo de ataques de género y  amenazas hacia mi persona, tratándome como si fuera una delincuente por el simple hecho de ser mujer y  de reclamar lo que me corresponde!

2.5.- Intercambio epistolar:

Ante tamaña sinrazón, comencé el reclamo por medios fehacientes, requiriendo el pago mediante Cartas documento:

En fecha remití CD a , que adjunto, y que textualmente dice:

Cumplo en dirigirme a Ud. con relación a las siguientes operaciones inmobiliarias:

1. Oferta de Compra, efectuada por a v/favor, instrumentada en fecha (cuya original obra en mi poder), con relación al inmueble ubicado en, la cual fuera por Ud. aceptada y concretada con la celebración de escritura Pública de compraventa de fecha, pasada por ante la Escribana ; y,
2. Reserva de Compra, efectuada por Ud., instrumentada en fecha (cuya original obra en mi poder), con relación al inmueble ubicado en , la cual fuera aceptada por el Sr. , cuya escrituración fuera pactada para ser pasada por ante la Escribana antes del , interín lo cual se le otorgara el uso en comodato de dicho inmueble, según contrato celebrado el , (cuya original obra en mi poder).

Al respecto, y, considerando que dichas operaciones fueron concretadas con mi gestión e intervención profesional como Martillera, inscripta en la Matrícula , habiendo sido, por tanto, mis labores profesionales útiles y vinculantes, las cuales se encuentran cumplidas, ante v/pertinaz y recalcitrante contumacia, intímola, por última vez, para que, dentro del plazo de 48 horas:

1. Presente certificación extendida por Contador Público matriculado, debidamente intervenida por el Consejo Profesional, que indique el origen de los fondos, y señale en forma precisa la documentación que ha tenido a la vista para efectuar la misma;
2. Exhiba  documentación bancaria de donde surja la pre existencia de los fondos y documentación que acredite la venta de bienes muebles, inmuebles, valores o semovientes, por importes suficientes y, cualquier otra documentación que respalde de acuerdo al origen declarado, la tenencia de fondos suficientes para realizar la operación, e informe de  CUIT de ambas partes;
3. Abone mis comisiones de ley por la primera de ellas, y la pactada por la segunda, devengadas por cada una de dichas operaciones.

Todo ello, bajo apercibimiento, en caso contrario, de accionar judicialmente en forma inmediata por cobro de las comisiones, trabar las medidas cautelares que pudieren corresponder, y ponerlo en conocimiento de la AFIP.

A todos los efectos legales, constituyo domicilio en

Queda Ud. debidamente notificada.

Su respuesta, fue la más recalcitrante y contumaz negativa, como puede verse en la CD que adjunto.

También me dirigí al vendedor a mérito de sendas CD    que adjunto y transcribo:

Cumplo en dirigirme a Ud. con relación a la Reserva de Compra efectuada por , instrumentada en fecha , que fuera aceptada Ud, con relación al inmueble  ubicado en , cuya escrituración fuera pactada para ser pasada por ante antes del , interín lo cual se  otorgara, en favor de el uso en comodato de dicho inmueble, según contrato celebrado el (según original que obra en mi poder).

Al respecto, y, considerando que dichas operaciones fueron concretadas con mi gestión e intervención profesional como Martillera, inscripta en la Matrícula , habiendo sido, por tanto, mis labores profesionales útiles y vinculantes, las cuales se encuentran cumplidas, intímolo, para que, dentro del plazo de 48 horas:

1. Presente certificación extendida por Contador Público matriculado, debidamente intervenida por el Consejo Profesional, que indique el origen de los fondos, y señale en forma precisa la documentación que ha tenido a la vista  al momento que Ud, efectuara la compra, e informe CUIT y COTI,
2. Hagole saber que he requerido a la compradora para que exhiba documentación bancaria de donde surja la pre existencia de los fondos y documentación que acredite la venta de bienes muebles, inmuebles, valores o semovientes, por importes suficientes y, cualquier otra documentación que respalde de acuerdo al origen declarado, la tenencia de fondos suficientes para realizar la operación, informe de CUIT y que abone mis comisiones devengadas por dichas operaciones, persistiendo en su recalcitrante contumacía. 

Ello así, y, ante la negativa de la compradora de honrar sus obligaciones asumidas, responsabilízolo solidariamente e intímolo al inmeditato pago,  bajo apercibimiento, en caso contrario, de accionar judicialmente en forma inmediata por cobro de las comisiones, trabar las medidas cautelares que pudieren corresponder, y ponerlo en conocimiento de la AFIP.

A todos los efectos legales, constituyo domicilio en

Queda Ud. debidamente notificado.

Lo que mereció su respuesta que agrego y la mía posterior que acompaño y dice:

Rechazo v/CD del por manifiestamente improcedente, falaz y maliciosa, ratifico mi anterior del .

Al respecto, y, considerando que se encuentran impagas mis comisiones devengadas por mi intervención en la Reserva de Compra  instrumentada en fecha ,  como asimismo en el Contrato de  Comodato, que  fueron concretadas con mi gestión e intervención profesional como Martillera, inscripta en la Matrícula , y, habiendo sido mis labores profesionales útiles y vinculantes,   ante la pertinaz negativa de la compradora/comodataria a honrar las obligaciones asumidas, responsabilízolo solidariamente por las mismas ante cualquier alteración que, en connivencia con la vendedora/comodante pudieren intentar con relación a las condiciones y precio pactados en dichos instrumentos con el propósito de perjudicarme, en protección de lo cual, en forma inmediata, procederé a la traba de las medidas cautelares que  corresponden en defensa de mis derechos.

Queda Ud. debidamente notificado

Todas estas contestaciones negadoras, lucen y son la prueba más evidente de una perversa maniobra orquestada en connivencia de ambos para evadir sus obligaciones.

III.- LAS COMISIONES IMPAGAS QUE SE PRETENDEN GARANTIZAR

3.3.- El crédito de mi parte:

En razón de todo lo expuesto, surge claro el derecho de mi parte a percibir la comisión por las operaciones impagas que se frustraron por causa imputable exclusivamente a los demandados por su incumplimiento de la mala fe, cuyo cobro se reclamará por  acción plena ulterior.

Ello así por cuanto, mi gestión fue útil en relación a ambos  negocios encomendados, lo que me otorga el derecho al cobro de ambas comisión evadidas e impagas.

En efecto:

• Vinculé al comprador y vendedor;
• El vendedor se obligó al pago de un 3%, y como comprador del 2%;
• Ambas operaciones fueron aceptadas y quedaron perfeccionadas;
• Se reclamó el pago de las comisiones frustradas;
• Se obtuvo el silencio o la negativa del deudor;
• En esas condiciones, resulto acreedora al cobro de ambas comisiones devengadas, con más el IVA, intereses y las costas.

Así las cosas, los demandados deberá ser, oportunamente  condenados a  pagar a mi parte el total de las comisiones devengadas  que ascienden al monto total del contrato de , con más el I.V.A,  sus intereses y las costas del proceso.

IV.- DERECHO APLICABLE

Fundo el derecho que me asiste en lo dispuesto por los arts. 730, 731, 838, 886, 887, 888, y cctes. del Cód. Civil y Comercial, leyes nacionales Nº 20.266, 25.028, ley provincial Nº 10.973, y en la demás legislación concordante, doctrina y jurisprudencia aplicable en la materia.

V.- PRESUPUESTOS DE PROCEDENCIA DEL PEDIDO

5.1.- Oportunidad – Peligro en la demora:

Resulta más que evidente, Señor Juez, de la simple lectura de los antecedentes volcados anteriormente y de las claras evidencias acompañadas, que los demandados ha iniciado un proceso de elusión de sus obligaciones con mi parte.

Surge evidente que, de no decretarse las medidas cautelares que se solicitan, la contumaz actitud de los accionados, convertiría en letra muerta la sentencia que pudiera dictarse, la cual jamás podría tener posibilidades de cumplirse  por artilugios de los contrarios.

En este sentido, se recuerda que se ha afirmado que “…la viabilidad de las medidas precautorias se halla supeditada, en principio, a la necesidad de mantener la igualdad de las partes en juicio, por lo cual se requiere que se demuestre la verosimilitud del derecho invocado en la demanda (“fumus bonis iuris”) y el peligro en la demora”.

Como puede apreciarse, el peligro en la demora está dado en la frustración del derecho durante el curso de un proceso que tienda a su reconocimiento y su ulterior efectivización.

Y recuerdo que todo esto tiene una sola y única causa: la abusiva y obstruccionista actitud de los accionados, que no pagan lo debido.

Existe, pues, la plena certeza de que es ésta la única vía para garantizar el derecho de mi mandante, ya que existe la posibilidad de que el daño temido se convierta en efectivo e irremediable, sin que ésta conversión pueda ser evitada por los otros remedios procesales.

5.2.- Verosimilitud del derecho:

Es este uno de los primeros requisitos que condicionan la procedencia de las medidas que se solicitan.

Esta petición, la copiosa documental, informes de dominio, convenios, y cartas documento acompañadas acreditan la máxima verosimilitud de mi derecho.

5.3.- Imposibilidad de obtener el aseguramiento de la prueba y la garantía por otra medida:

Sabido es que el objeto de las medidas cautelares consiste en “evitar que el tiempo que insume el proceso frustre el derecho del peticionario; se asegura así el eventual cumplimiento de la condena, disipando los temores fundados de quien la pide”.

El derecho a la jurisdicción no se agota con la posibilidad de acceder al órgano jurisdiccional, sino que requiere el cumplimiento de la garantía del debido proceso –cuyo meollo radica en el derecho de defensa – y un pronunciamiento judicial oportuno en el tiempo, debidamente fundado, justo y posible de ser ejecutado

La presente solicitud es la única apta para obtener la tutela jurisdiccional del derecho de mi parte, ya que no existe otra medida -aparte de las peticionadas-, que resulten suficientes para acreditar los extremos invocados

5.4.- Recaudos: Se dan en la especie todos los recaudos que habilitan el remedio urgente pedido.

• El derecho resulta verosímil, ya que se encuentra acreditado con la documentación arrimada, las intimaciones insatisfechas cursadas.
• Existe el peligro que si se alterara la situación de hecho, la modificación podría influir en la sentencia a dictarse, o la convertiría en ineficaz.
• El aseguramiento no pude obtenerse por otras medidas que no sean las solicitadas.

5.5.- Contracautela:

La contracautela es otro de los requisitos que deben cumplimentarse para el dictado de las medidas cautelares. Su fundamento radica en tener el juez los elementos suficientes para compensar los perjuicios que la medida pudiera llegar a provocar si ésta fuera infundada.

Sabido es que existe una relación inversamente proporcional entre la verosimilitud del derecho y la contracautela: A mayor verosimilitud, menor será ésta última y viceversa.

También cabe señalar que la contracautela no debe tener una entidad tal que impida la efectivización de la medida.

Pero ante mi falta de recursos, el beneficio de ligitar sin gastos que por separado se interpone, me exime de prestar  una caución real, dejo desde ya ofrecida la caución juratoria de mi parte.

VI.- SOLICITA MEDIDAS CAUTELARES

Las razones en las que fundo el pedido, son las que he venido exponiendo y las que seguidamente se señalan.

La finalidad de las medidas cautelares y diligencias preliminares, es evitar que se tornen ilusorios los derechos de quien las solicita ante la posibilidad de que se dicte sentencia favorable. En consecuencia, ante el pedido de dichas medidas, los jueces deben emplear un criterio amplio.

Desde que basta que se acredite “prima facie” el “fumus bonis iuris”, la procedencia de la medida que solicito encuentra andamiento en nuestras leyes.

De no hacerse lugar a mi pedido, también se verían afectadas las garantías constitucionales de propiedad (art. 17 C.N.) e igualdad ante la ley (art. 15 C.N.).

A tales fines solicito:

6.1.- Embargo preventivo:

Para evitar el desbaratamiento de mis derechos, que se procura evitar, nuestro ordenamiento procesal faculta el embargo en la modalidad que se pide:

Art. 232. Medidas cautelares genéricas. Fuera de los casos previstos en los artículos precedentes, quien tuviere fundado motivo para temer que durante el tiempo anterior al reconocimiento judicial de su derecho, éste pudiere sufrir un perjuicio inminente o irreparable podrá solicitar las medidas urgentes que, según las circunstancias, fueren más aptas para asegurar provisionalmente el cumplimiento de la sentencia.

Solicito que el embargo que se pide, sea progresivo para no duplicar el monto, y sea trabado de la siguiente manera:

Se libre oficio al Banco , sucursal , sita en , a efectos de que se sirva trabar embargo preventivo por la suma de ,  con más un 50% que deberá presupuestarse para responder a  intereses y costas, sobre fondos que ,  DNI , CUIL ,   y/o DNI ,  CUIT tengan depositados en cualquier tipo de cuenta que posean en dicha entidad, con excepción a cuentas en la que se depositen haberes o jubilaciones, los que deberán ser transferidos dentro del quinto día a una cuenta a abrir en  autos,  en el Banco de la Provincia de Buenos Aires, sucursal Tribunales de , debiendo dicha entidad, informar en el momento mismos del diligenciamiento de la medida, sobre la existencia de fondos y su traba.

En el supuesto que no existiera disponibilidad de suficiente de fondos en cuentas, por el total o por el saldo que resultare, inmediatamente a continuación, solicito se trabe embargo sobre fondos  faltantes hasta cubrir el monto total de la medida, que se encontraren depositados a nombre de los demandados, en cajas de seguridad que tuvieren en la misma entidad.

A tales efectos, solicito se libre mandamiento para tramitar con carácter urgente y con habilitación de días y horas,  de apertura de caja, con auxilio de cerrajero, para que  en  presencia  de  autoridad jerárquica  superior  de la sucursal de la entidad bancaria donde se  lleva  a  cabo,  se realice  un inventario del contenido de la caja  de  seguridad,  preservando  el derecho a la privacidad del titular  respecto  de  aquellos  otros  elementos  que  pudieran encontrarse  y  que  resultaran  inconducentes  para  la traba del embargo, y designará al banco  depositario provisional de  los  bienes  embargados, los que deberán ser transferidos dentro del quinto día a una cuenta a abrir como perteneciente a estos autos,  en el Banco de la Provincia de Buenos Aires, sucursal Tribunales de .

6.2.- Anotación de litis:

Toda vez que, eventual transferencia de dominio a favor de un tercero, en connivencia entre los demandados y el tercero citado,  esta pretensión pudiere tener como consecuencia la modificación de una inscripción en el registro de la propiedad y el derecho es verosímil, a efectos de evitar que se vean frustrados mis derechos, solicito se ordene la anotación de litis (art. 229 C.P.C.C.).

6.3.- Notificación a terceros:

Para el supuesto que ya se hubiere solicitado Certificado de dominio para venta del inmueble ubicado en , solicito se libre oficio a la escribana designada , con domicilio en ,  a efectos de que deje constancia en la escritura a celebrarse de la anotación de litis solicitada.

6.4.-Trámite inaudita parte con habilitación de días y horas- reserva:

Atento la gravedad de la cuestión, y que los accionados tomarán conocimiento de la medida en el acto mismo de su realización, pudiendo tener contralor de su realización, solicito que tanto la cautelar como las diligencias de prueba anticipadaque infra se solicitan, sean decretadas y cumplidas inaudita parte, y con habilitación de días y horas, manteniéndose la reserva de las actuaciones, tanto física como informática, hasta que las medidas estén cumplidas.

A los fines del diligenciamiento de las medidas pedidas se libre mandamiento para que proceda, con el auxilio de la fuerza pública, ordenándose librar oficio dirigido a la Policía de la Provincia de Buenos Aires, para que ante el requerimiento del oficial de justicia y/o cualquiera de los autorizados al diligenciamiento del mandamiento antes peticionado, preste los servicios de fuerza pública.

VII.- CASO FEDERAL

Una decisión contraria a lo aquí peticionado, no sólo vulneraría gravemente la garantía de defensa en juicio y el derecho de propiedad consagrados por los arts. 17 y 18 de la Constitución Nacional, sino que, también, incurriría objetivamente en “arbitrariedad”, al no hacer aplicación razonada ni razonable del derecho aplicable y vigente. Para ese eventual pero hipotético supuesto, hago reserva del caso federal (art. 14, ley 48).

VIII.- CONEXIDAD

Se deja constancia que, previo al presente, se han iniciado los autos “C/ S/ BENEFICIO DE LITIGAR SIN GASTOS”, cuya radicación conjunta por conexidad se solicita.

IX.-  PETITORIO

Por todo lo expuesto, a V.S. pido que:

1°) Me tenga por presentado, parte y con el domicilio constituido;

2°) Tenga por promovido el presente incidente de medidas precautorias;

3°) Se decrete la traba de embargo preventivo, como se solicita;

4°) Se disponga la anotación de litis, y notificación a tercero con el alcance pedido;

5°) Se ordene la estricta reserva de las actuaciones, tanto del expediente físico, como así también de las constancias del expediente electrónico que se publican por la Mesa de Entradas Virtual de la web, autorizándose exclusivamente a los suscriptos, a su consulta on line, hasta que la totalidad de las medidas estén cumplidas;

6°) Se oficie al Banco de la Provincia, a efectos de que proceda a la apertura de cuenta y CBU, como perteneciente a estas actuaciones;

7°) Téngase presente la autorización que en este acto confiero a los Dres. , para que diligencien cédulas, oficios, mandamientos, etc., y realicen cualquier otro acto que fuere menester;

8°) Tenga presente la expresa reserva que mi parte efectúa del caso federal;

9°) Oportunamente, imponga las costas a la contraria.

Proveer de conformidad,

SERA JUSTICIA.