PROMUEVE ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR COBRO DE PESOS
Señor Juez:
_, DNI , con domicilio real en _, con el patrocinio letrado de _, T°_, F°_, constituyendo domicilio legal en _, domicilio electrónico _, en los autos caratulados «_ C/ _ S/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATOS CIVILES/COMERCIALES» (Expte N°_) a V.S. respetuosamente se presentan y manifiestan:
I.- PERSONERÍA. LEGITIMACIÓN ACTIVA
Quien suscribe esta demanda es Corredor Público, Matrícula Nº _, Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de _; y tal como lo acredito con la «AUTORIZACIÓN DE VENTA EXCLUSIVA CASA en _, BARRIO «_», he suscripto con la demandada, Convenio para publicar, trabajar y obtener la venta del inmueble ubicado en _.-
Se aclara que la presente demanda es dirigida en exclusiva con relación a la Sra. _ en virtud a que con relación a los Compradores, mis Agentes no suscribieron, ni hicieron suscribir los convenios respectivos.-
Así se ha dicho que «…///la labor del corredor público le confiere derecho a cobrar una remuneración por los negocios eficaces en los que intervenga y a percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados; ello desde que las partes concluyan la operación, salvo pacto o uso contrario.»
II.- OBJETO
Que vengo por el presente a promover formal demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y Pago de los Honorarios impagos y adeudadas por la suma de _ (_) contra la Sra. _ DNI _, con domicilio en _. Todo ello con expresa imposición de costas, con más la actualización correspondiente.-
Se ha dicho que «constituye una característica esencial del contrato de corretaje la de otorgar al corredor el derecho al cobro de una comisión, de quienes se han servido de su mediación, cuando concluyan el contrato; y es condición para ello que exista una relación de causalidad entre esa conclusión y aquella actividad. Es menester resaltar que este derecho persiste en favor del corredor aun cuando el negocio no sea ejecutado, por cualquier motivo, … o cuando éstas simulen de modo fraudulento su abandono, encarguen su conclusión a otra persona, o lo concluyan por sí mismas (CC 2ª, Sala 1, La Plata, causa n. 118.457, RSD 55/15, «Molfesa, Carlos Eduardo c/ Salvatori, Facundo y otro/a s/ Cobro sumario de sumas dinero», JUBA 251364).»
III.- ANTECEDENTES
En esta descripción de antecedentes, se desarrollará en primer lugar, la historia de los hechos ocurridos y la consumación del incumplimiento; para concluir con las etapas ya cumplidas, respecto a la demandada.-
a) Desarrollo de los hechos y actos ocurridos:
Tal como lo acredito con la «AUTORIZACIÓN DE VENTA EXCLUSIVA», que he suscripto con la demandada, Convenio para publicar, trabajar y obtener la venta del inmueble ubicado en _.-
A partir de allí, los trabajos de gestión diaria de Promoción y venta del Inmueble fueron encargados a mi Agente y colaborador, Sr. _, quien mantuvo a diario la relación con la Sra. _; mi intervención, como Corredora Pública se focalizó en -como con casi todas las unidades trabajadas en nuestra oficina- estudio de títulos y factibilidad de venta, pedido de informes (conf. se observa en los acompañados), tasaciones comparativos con estudios de factibilidad aplicados a los valores de plaza al momento de la puesta en venta, etc., (es decir, todos aquellos trabajos reservados al Corredor Público según la ley que rige nuestra actividad).-
Del Contrato que inicia la Gestión que por haber intervenido exitosamente para la Vendedora, la obliga a abonar los honorarios a esta Corredora Pública, quien intervino en la intermediación de la venta del inmueble ubicado n _; ex-propiedad de la demandada.
Al principio creíamos que la indecisión y falta de respuestas habían aparejado el desistimiento, tanto de los compradores como de la vendedora; pero ello no era así; fue toda una actuación, aparentemente conjunta de los VENDEDORES y COMPRADORES. Pero lo que quedará demostrado en este demanda y las pruebas a producir, es que hubo un ardid para no abonar mis honorarios.-
Las actuaciones de la demandada, perseguían exclusivamente no pagar los honorarios y Comisión pactada por mi intervención, como veremos seguidamente.-
Luego de realizar una oferta verbal para la compra de la propiedad, hubo una interrupción repentina de la demandada de toda comunicación. Mi parte no sabía que la demandada se había puesto de acuerdo con los Compradores; A partir de allí, tomamos conocimiento que la operación de venta entre _ y el matrimonio de _ y _ se efectivizó y concretó sin nuestra participación; tomamos conocimiento que la operación se hizo al precio de u$s _. Intentamos contactarnos con la demandada, pero siempre se escondieron, nuestras visitas y llamadas fueron desoídas.-
Sin obtener el reconocimiento de la obligación de pago adeudada por la demandada; no le queda otra opción a la suscripta que iniciar el proceso de Mediación; el cual concluye con el cierre de mediación por que la Sra. _-debidamente notificada- no concurrió a la Audiencia.-
b) Basamento legal de la obligación incumplida:
Es muy claro el art. 1352 del Cod. Civ y Com que dice: «Supuestos específicos de obligación de pagar la comisión. Concluido el contrato, la comisión se debe aunque: a) el contrato esté sometido a condición resolutoria y ésta no se cumpla; b) el contrato no se cumpla, se resuelva, se rescinda o medie distracto; c) el corredor no concluya el contrato, si inicia la negociación y el comitente encarga su conclusión a un tercero, o lo concluye por sí en condiciones sustancialmente similares.»
Y así ha sido reconocido por la Doctrina. En la obra de Lorenzetti, Código Civil y Comercial de la Nación, al comentar la norma citada en la pág. 163 del Tomo IV, el autor dice: «El tercer supuesto es el más problemático y responde a prácticas que suelen encontrarse en el mercado del corretaje. Es aquel caso donde la negociación es realizada por un corredor pero no concluida por éste sino por terceros o por las partes, tratando (en muchos casos, no en todos) de eludir el pago de la comisión al corredor. Deben darse algunos requisitos: a) que sea el corredor el que haya iniciado la negociación; b) que lo concluya un tercero, y c) si es concluido por las partes debe serlo en condiciones similares a las que proyectó o propuso el corredor (esta situación es discutible cuando se ubica la tarea del corredor en el ámbito profesional).»
c) Conducta censurable de la Vendedora:
La suscripta quiere dejar aclarado que la conducta, tanto de la vendedora como de los compradores, resultan censurables dado la ardua tarea cumplida por mi parte (y mis colaboradores) para ofertar el bien, solventar los gastos de publicidad y exhibir la propiedad; en función de ello la vendedora no puede reducir el porcentaje del 3% sobre U$S _, que percibió de la operación de venta.-
La base a tener en cuenta para determinar la comisión, es el real precio de venta; que, si pretende ser desconocido por la demandada; se solicitará los correspondientes oficios para su investigación, así como la Pericial de tasación.-
Si quienes habiendo sido acercados por la suscripta y cerrado -con la convicción que el negocio se hizo gracias a nuestra intervención-, luego lo terminan por sí, sin dar inmediato aviso a efectos de pagarme la comisión, no han obrado conforme la exigencia primaria de la buena fe; por ello la conducta de la demandada es censurable. Ha faltado a la Buena Fé.-
V.S. podrá apreciar que tampoco existió alejamiento voluntario en el curso de las negociaciones por nuestra parte; muy por el contrario, fuero arduas y hasta mal interpretadas nuestras comunicaciones epistolares.-
IV.- PRUEBA
Se ofrece y acompaña la siguiente
a) Documentación: _
b) Confesional: Se cite a la demandada a absolver posiciones a tenor del pliego que oportunamente se acompañará.-
c) Testimonial:
Se cite a las siguientes personas, quienes depondrán respecto a la negociación y participación de la suscripta para beneficio de la Vendedora (hoy demandada): a) _, con domicilio en _.- b) _, domiciliado en _.-
d) Testimonial de Reconocimiento:
Se cite a las siguientes personas, para que reconozcan que en sus celulares se encuentran los diálogos cuya impresión es acompañada en copia simple, exhibiendo a V.S. los chat efectivamente realizados: a) _; y b) _.-
e) Informativa: Ante el supuesto caso que la demandada desconociera la documentación adjunta, ruego de V.S. ordene los correspondientes oficios a:
a) Escribana _ (Reg, _), a los fines envíe copia auténtica de la Escritura Nº _ del _, de la venta efectuada por la Sra. _ a los Sres. _ respecto al Inmueble NC: Circ. _, Secc. _. Fracc. _, Parc _; Matrícula _ , ubicada en _.-
b) Registro de la Propiedad Inmueble, a los fines envíe informe y/o Certificado de Dominio con los antecedentes Registrales operados en la misma.-
c) A la Administración del Barrio _ a los fines provean el siguiente informe: 1) envíen copia auténtica de las constancias, comprobantes, contratos y/o cualquier documentación que hubiere utilizado la Propietaria poseedora actual, Sra. _ (ya sea como comprador, cesionario de boleto, locatario o el carácter que sea que haya concurrido a esa Administración) para acreditar la legitimidad de su estancia en el inmueble, Lote N° _, y que conforme surge de la «Liquidación de expensas» esta a nombre de _, es decir, toda aquella constancia documental utilizada por la Administración, para individualizar el destinatario de la liquidación de «las expensas»; c.2) Precise la fecha desde la cual la mencionada Sra. _, mantiene la autorización de ingreso en el Bº Privado; 3) Detalle el nombre y número de documento de todas y cada una de las personas que se encuentran (o encontraban) habitando dicha Propiedad, con autorización de ingreso al Bº RUMENCO; 4) Informe, conforme a sus Registros, si el día _, ingresaron al Bº _ para dirigirse a la Propiedad (lote Nº _ ) los Sres.: _ precisando quien extendió la autorización y la Casa a donde se dirigían a visitar; asimismo, se le solicita que informe todas las veces que figura en sus registros que los mencionados _ visitaron esta y otras Propiedades en el Bº _, precisando en cuyo caso, la fecha de concurrencia, y el nombre de las personas que los autorizaron a ingresar.-
e) Al Correo Argentino, para el supuesto caso que la demandada desconociera las Cartas Documentos ya sea enviadas o recibidas, solicito se ordene oficio al Correo Oficial de la Rep. Argentina, a los fines informe sobre su autenticidad, contenido, remisión y recepción.-
f) Al Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de _, para el supuesto que la demandada desconociera la copia de Credencial de Corredor Público adjunto y/o la actividad desarrollada por la accionante, se ordene librar oficio a dicha institución, a los fines informe si durante el período que va desde _ hasta _ la Sra. _ se encuentra inscripta como Corredora Pública, y en consecuencia habilitada para la labor que ahora reclama los honorarios.-
g) Al banco Central de la República Argentina, a los fines informe;¿: 1) los productos y servicios bancarios que tiene contratados la Sra. _, DNI _, en el sistema financiero Argentino, precisando la situación y el banco o entidad financiera destinataria; 2) los depósitos y/o transferencias que pudiere haber recibido la demandada de autos entre los _ y _.-
h) Al Banco que informara el Banco Central; esto es que con la respuesta recibida del BCRA, se procederá a enviar oficio al Banco donde la mencionada demandada tenga cuenta y/o depósitos, a los fines pedir informes de cuentas en dólares y/o pesos, fechas, movimientos, montos, acreditación de origen de los fondos, etc entre los meses de _ a _.-
f) Pericial Caligráfica: Para el eventual supuesto que la demandada pretendieran desconocer sus firmas estampadas en los documentos acompañados, en particular me refiero a Convenio de AUTORIZACIÓN DE VENTA EN EXCLUSIVA, ruego de V.S. disponga desinsacular Perito experto en el tema a los fines formalice cuerpo de escritura a los fines determine si los demandados estamparon las firmas que mi parte les atribuye.-
g) Pericial Tasación: Para el eventual supuesto que la demandada pretendiera desconocer que la venta de la Propiedad se hizo en la suma de _ (u$s. _), ruego de V.S. disponga que se designe PERITO TASADOR a los fines que ingresando a la Propiedad objeto de autos, hoy perteneciente a los Sres. _, proceda a practicar tasación estableciendo el valor de venta del inmueble en plaza (ello independientemente del precio que se haya impuesto en la Escritura traslativa de dominio).-
V.- DERECHO, JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA APLICABLE
Fundo la pretensión enarbolada en lo dispuesto por los arts. 1352, inc. c , ssts y ccdts., arts. 1345 a 1355 del CCyC y demás citas legales. doctrinarias y Jurisprudenciales invocadas en ésta presentación.-
Jurisprudencia: En fecha 13/10/2015, en los autos caratulados «B. M. B. c/ B. S.A. s/Cobro Sumario Sumas Dinero», de trámite en la Ciudad de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, en Acuerdo los señores Jueces de la Sala Primera de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro, confirman la Sentencia del Juzgador de 1º instancia en: «1.- Corresponde confirmar la sentencia que admitió una demanda por cobro de comisión de un corredor inmobiliario si, a pesar de que la demandada invocó que aquel se desentendió del negocio, se acreditó que las partes lo concluyeron por sí mismas para evitar el pago de sus honorarios, ello en consonancia con el art. 1352, inc. C , del CCivCom.,///…»
Doctrina: En la obra de Lorenzetti, Código Civil y Comercial de la Nación, al comentar la norma citada en la pág. 163 del Tomo IV, el autor dice: «El tercer supuesto es el más problemático y responde a prácticas que suelen encontrarse en el mercado del corretaje. Es aquel caso donde la negociación es realizada por un corredor pero no concluida por éste sino por terceros o por las partes, tratando (en muchos casos, no en todos) de eludir el pago de la comisión al corredor. Deben darse algunos requisitos: a) que sea el corredor el que haya iniciado la negociación; b) que lo concluya un tercero, y c) si es concluido por las partes debe serlo en condiciones similares a las que proyectó o propuso el corredor (esta situación es discutible cuando se ubica la tarea del corredor en el ámbito profesional).»
VI.- PETITORIO
Por todo lo expuesto, , solicito de V.S.:
1º) Me tenga por presentada, parte y con el domicilio constituido, y el electrónico denunciado. Por debidamente presentada la demanda y por abonadas Tasa de Justicia y Sobretasa.-
2º) Se ordene el traslado de la demanda .-
3º) Se tenga presente la prueba ofrecida
4º) Se condene a la demandada a abonar los Honorarios a la suscripta con la correspondiente actualización, con costas y mas todos los gastos que el actuar de los demandados generó.-
Proveer de Conformidad Será Justicia
Legislación relevante:
– Art 1352 Inc c del Código Civil y Comercial de la Nación
Importante: Si no sos Abogado/a y necesitás asesoramiento jurídico por una situación específica, es fundamental consultar con un/a Abogado/a. Los contenidos aquí provistos son de carácter informativo y general, y pueden no estar actualizados o contener errores.