CONTESTA DEMANDA. SE ALLANA. RATIFICA PROPUESTAS
Señor Juez:
_, DNI _, con domicilio real en calle _, constituyendo el domicilio procesal en calle :, con el patrocinio letrado del Dr. _ T°_ F°_, con domicilio electrónico en _, en los autos caratulados “_ C/ _ S/ DIVISION DE COSAS COMUNES (EXPTE. Nº _)”, ante V.S. me presento y digo:
I.- OBJETO
Que, en legal tiempo y forma, vengo por medio del presente escrito a CONTESTAR LA DEMANDA que por “división de cosas comunes” ha incoado la Sra. _ contra el suscripto.
Con relación a tal pretensión, desde ya pongo de manifiesto a V.S. mi conformidad y, en consecuencia, formulo expreso ALLANAMIENTO.
Que con respecto a la forma de llevar a cabo y concretar la “división”, reiterando lo actuado en forma extrajudicial, en esta instancia judicial RATIFICO y nuevamente formulo las propuestas detalladas más abajo.
Solicito se impongan las costas en el orden causado, teniéndose especialmente en cuenta que tanto el suscripto como el restante codemandado no sólo no se opusieron a un acuerdo privado extrajudicial previo al inicio de éstas actuaciones sino que, por el contrario, habiéndolo intentado celebrar con la formulación de distintas propuestas a la hoy parte actora, ésta injustificadamente se negó.
Al respecto, la jurisprudencia tiene decidido que “En los casos de división de condominio el allanamiento funciona de distinta manera que en las causas comunes, y consiste en una disposición coincidente de todos los interesados, sobre cuya base se dicta sentencia. Para que proceda la imposición de costas al condómino se requiere que el actor demuestre que el demandado se opuso injustificadamente a un arreglo privado, obligando a promover la acción de división de condominio, o que se haya opuesto o resistido el progreso de la acción” (CC0101 MP 124940 RSD-281-4 S 01/07/2004 Juez FONT (SD), Carátula: Faiad, Ismael c/ Jimenez, Mauricio E. s/División de Condominio, Magistrados Votantes: Font – Azpelicueta – Cazeaux).
Todo ello, en virtud de las cuestiones de hecho y de derecho y demás consideraciones que a continuación expongo
II.- RECONOCIMIENTO
De los hechos establecidos en el escrito de Demanda, el suscripto RECONOCE que:
a) la actora es heredera, en su condición de cónyuge de don _ –hermano del suscripto- declarada mediante resolución dictada con fecha _ en el Expediente N° _, de trámite por ante este mismo Juzgado.
b) los bienes inmuebles descriptos e individualizados corresponden y son de propiedad de: _ (50 %) y _ (50 %).
III.- NEGATIVA
Que satisfaciendo la exigencia del artículo 354 inc. 1º del CPCC, niego todos y cada uno de los hechos que no sean motivo de expreso reconocimiento en este escrito de responde.
Asimismo, niego la autenticidad de toda aquella documentación que no constituya instrumento público en los términos del artículo 289 y concs. del Código Civil y Comercial Unificado de la Nación.-
De los hechos establecidos en el escrito de Demanda, la suscripta NIEGA especialmente que:
La actora no haya tenido otra alternativa que iniciar la presente instancia judicial.
Sea imprescindible la designación de perito tasador.
IV.- REALIDAD FACTICA. ANTECEDENTES
Que en el escrito de Demanda la actora ha omitido poner de manifiesto lo actuado por las partes en la instancia extrajudicial previa.
Va de suyo que el resultado de las tratativas llevadas adelante en la instancia de la Mediación Prejudicial Obligatoria no arrojaron resultado positivo, pese a haber habido de parte del suscripto y también del restante aquí codemandado Sr. _ propuestas (con alternativas) con la finalidad de liquidar los bienes en común.
V.- FORMULA PROPUESTAS
Conforme lo anticipado en el Capítulo 1 del presente escrito de responde, reiterando lo actuado en forma extrajudicial, en esta instancia judicial RATIFICO y nuevamente propongo:
PRIMERA ALTERNATIVA: realizar las siguientes ADJUDICACIONES en ESPECIE: 1) el 100 % del inmueble A y el 100 % del inmueble B a favor del Sr. _; y 2) el 100 %) de los inmuebles C a favor, en conjunto, de los Sres. _.
SEGUNDA ALTERNATIVA: proceder a la VENTA –en bloque- de los inmuebles , ofreciéndolos, por un período limitado, a través de los Martilleros que se designen al efecto, y distribuyendo su producido -una vez deducidos los gastos- en los siguientes porcentajes 50 % al Sr. _ y 50 % a la Sra. _ y ADJUDICAR los restantes bienes inmuebles en el 100 % a favor del Sr. _.
VI.- RECALIFICACION JURIDICA
Teniendo en cuenta que, en rigor de verdad, la parte actora, conforme surge de la prueba documental por ella aportada, no resulta ser la titular registral de los bienes cuya división solicita, y que ha iniciado los presentes actuados en su condición de heredera –cónyuge- de uno de sus cotitulares el Sr. _, fallecido, cuyo juicio sucesorio tramita por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial N°_, expediente caratulado “_ S/ SUCESION AB-INTESTATO (EXPTE. N° _)”; sin que lo que sigue importe el planteamiento de una excepción o defensa contra la pretensión incoada, solicito se analice la viabilidad de la misma, toda vez que el suscripto entiende que la mera declaratoria de herederos en el Registro de la Propiedad no implica la adjudicación de los inmueble en condominio, sino simplemente una exteriorización de la indivisión hereditaria o postcomunitaria. Paso a explicarme.
La parte actora Sra. _ y el restante codemandado Sr. _, NO SON TITULARES REGISTRALES SINO -según los informes de dominio acompañados- cotitulares de los inmueble descriptos adquiridos por la sucesión de su esposo y padre, respectivamente, motivo por el cual la acción intentada podría ser la de partición de herencia y no la de división de condominio o cosas comunes.
En ese orden de ideas, la doctrina judicial ha sostenido que no puede promover la división de la cosa común quien no es titular dominial (conf. Fassi, Santiago, “Código Procesal Civil y Comercial”, t. III, p. 146; Colombo, Carlos J., “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación”, t. IV, p. 554), salvo casos de excepción (SC Buenos Aires, 28/8/69, ED, 31-657; CNCiv., sala D; JA, 1971-II356, cit. por Enrique M. Falcón “Códigos…”, t. IV, p. 350, nota 6).-
Al respecto se resolvió que “si se trata de una división hereditaria o hereditaria y postcomunitaria conexa la división, se deberá practicar en el juicio sucesorio” (conf. Fassi, Santiago, op.cit, t. III, p. 146).
Se ha decidido que la mera inscripción de la declaratoria en el Registro de la Propiedad no implica adjudicación de los inmuebles en condominio, sino simplemente exteriorización de la indivisión -hereditaria o postcomunitaria, en su caso, publicidad y medio de oponibilidad de ella a terceros- (conf CNCiv., Sala C, del 6/8/74 “Aubone c. Aubone”, JA 27-215 y su nota: “Indivisión postcomunitaria y comunidad hereditaria: su coexistencia e implicancias”-).
La constitución del condominio entre los herederos exige una concreta y expresa voluntad de mantener los bienes relictos en ese carácter, la que no puede ser inferida del solo hecho de inscribir la declaratoria dictada a su favor (conf. Zannoni, “Efectos de la inscripción de la declaratoria de herederos respecto de la comunidad hereditaria y al fuero de atracción” E.D. 84- 310). Admitir lo contrario, crearía inseguridad jurídica, al quedar sujeta a la interpretación de cada caso particular la determinación en el sentido de si ha quedado constituido o no el condominio (conf. Arean Beatriz en Bueres-Highton “Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial, T. V, p. 559, Hammurabi, 1997; Conf CNCiv., Sala F, del 20/2/2004 en “L. J. M. c. Reg. Propiedad Inmueble, publicado en la ley 2004-D, 626).-
No puedo dejar de reconocer, que hay autores que sostienen que cuando en una sucesión, los herederos se limitan a inscribir la declaratoria en el Registro de la Propiedad respecto de un determinado inmueble y sin hacer la partición, se puede considerar que la indivisión hereditaria se transforma en condominio.-
En definitiva, la inscripción de la declaratoria de herederos en el Registro de la Propiedad, no es sino una anotación preventiva que no tiene virtualidad para constituir un condominio, entre quienes han sido declarados herederos y la cónyuge supérstite.-
En base a todo ello, parecería que no puede admitirse que con la sola inscripción de la declaratoria de herederos se configure el derecho real de condominio y tampoco factible que la acción por división de condominio pueda ser mutada, por el arbitrio del juez, en un trámite particionario, sujeto a reglas procesales diversas, que involucra el acervo de un juicio sucesorio, cuyas cargas deberán ser ponderadas al conformar las hijuelas de bajas. Si se ejerció expresamente una errónea acción de división de condominio, sin que las partes mantuvieran dicho derecho real sobre el bien hereditario, excede la prerrogativa del juez, acoger, al margen del trámite sucesorio, una división sin seguir las reglas de la partición y concluir implementando un trámite de división de condominio, como si esa inapropiada acción en definitiva prosperara. No es menester que los co-herederos demandados alegasen algún perjuicio concreto al implementarse ese modo irregular de liquidación del acervo, sino que basta con arribar a la certidumbre de la inexistencia de condominio, la consecuente falta de acción para su división y el no respetarse las normas procesales de la partición, que son de orden público, para justificar su tesitura obstativa a la procedencia de la demanda.-
De todas maneras, no obstante las diferencias que separan a la indivisión hereditaria del condominio, para el hipotético caso que V.S. resuelva que las circunstancias apuntadas no impiden el progreso de la acción o que, por razones de economía procesal- la misma puede ser reencausada, el suscripto desde ya presta conformidad anticipada para ello.
A todo evento, solicito a V.S. que como -MEDIDA PARA MEJOR PROVEER- se ordene una recalificación jurídica de la acción intentada -en virtud del principio iura curia novit-, haciendo lugar al progreso de la acción contenida en la demanda, disponiendo la división del bien relicto.-
Ello teniendo en cuenta la normativa y finalidad perseguida por el legislador respecto a la rápida conclusión de la comunidad hereditaria, al igual que el condominio.
VII.- ALLANAMIENTO
Conforme lo anticipado en el Capítulo 1, teniendo en consideración las dos (2) etapas que contempla el ordenamiento procesal en este tipo de procesos, el suscripto se ALLANA A LA PRETENSIÓN DE PROCEDER A LA DIVISIÓN DE LAS COSAS COMUNES, tal como lo he explicitado al formular las distintas propuestas y sus alternativas para concretarla-
Va de suyo, por lo tanto, que al no haber habido aceptación por parte de la aquí actora a las propuestas y sus distintas alternativas formuladas por los aquí demandados, corresponderá que V.S., en la segunda etapa del juicio, ejecutoriada la sentencia que ordene la división, convoque –y así desde ya lo dejo peticionado- a una AUDIENCIA “para que las partes convengamos la forma de división” (conf. arg. art. 673 del CPCC).
VIII.- PRINCIPIO DE DIVISION EN ESPECIE
Que con relación a las maneras de división, las normas procesales señalan que la sentencia debe ordenar la división conforme la naturaleza de la cosa y el art. 674 del ordenamiento adjetivo bonaerense, prevé que el Juez debe citar a las partes “…a una audiencia para el nombramiento de un perito tasador, partidor o martillero, según corresponda, y para que convengan la forma de la división, si no se hubiere establecido en la sentencia…”.
Al respecto, sin perjuicio de las normas de fondo que correspondan aplicar, arts. 1996, 228, 2369, 2375 y concs. texto según las leyes 26.994 y 27.077, respectivamente; esta parte demandada entiende que se deberá aplicar la normativa que emana específicamente del art. 3475 bis, introducido por la ley 17.711 (Adla, XXVIII-B, 1810. El mismo enuncia el principio general: “Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie no se podrá exigir por los coherederos la venta de ellos” (hoy en la versión del art. 2375).
Las cosas son divisibles para el derecho cuando al ser partidas cada una de las partes conserve la especie, cualidad y función u objeto (HIGHTON, Elena, WIERZBA, Sandra, en “Código Civil y normas complementarias”, dirigido por Bueres, Alberto, t. 5, p. 37).
La excepción a la división en especie está dada cuando las cosas no son materialmente divisibles dado que perderían su individualidad de ser fraccionadas o cuando siendo físicamente posible su división la misma convierta en antieconómico el aprovechamiento de las partes, según lo dispuesto en el artículo 2326 (conf. art. 3475 bis).
El 2326 del Cód. Civil, reformado, autorizó con buen tino, en materia de inmuebles, a las autoridades locales para que reglamenten la superficie mínima de la unidad económica con el objetivo de evitar el perjudicial minifundio y la excesiva división de la tierra.
En efecto la jurisprudencia ha aplicado el principio de división en especie, no sólo cuando todos los bienes son divisibles, sino también cuando algunos son indivisibles, pero pueden pasar a integrar el lote de cualquiera de los comuneros (BORDA, Guillermo A., “Tratado de Derecho Civil Argentino. Sucesiones”, p. 448).
Es precisamente lo que ocurre en el litigio, en examen, donde no era necesario dividir en si un inmueble sino adjudicar uno de ellos entre distintos condóminos llegando a valores equivalentes.
Incluso es usual que cuando los lotes en especie no son exactamente iguales se convenga que el copartícipe que recibió el lote más valioso compense en dinero al que recibió el menos valioso, es la llamada partición con saldo que los demandados también ofrecieron.
La jurisprudencia ha dicho al respecto que “la partición en especie del condominio no puede ser descartada por el hecho de que el objeto no resulte divisible en porciones reales idénticas entre sí y matemáticamente iguales, pues las diferencias de valor, dentro de límites prudenciales, pueden ser salvadas por compensaciones en dinero o con otros bienes, a cargo del que recibe más de lo que le corresponde y a favor del que recibe menos” (CNCiv., sala A, mayo 13/1996, “Pailos de Petrozzino, María c. Pailos de Garrido, Carmen S.”, La Ley, 1997-D, 860 (39.735-S).
En resumen, entiendo que una correcta aplicación de los principios generales en materia de división de cosas comunes nos llevará a una decisión no solo legalmente adecuada sino y en especial justa. Es evidente que los demandados siempre hemos estado dispuestos a admitir las más variadas fórmulas para proceder a la división persistiendo en la propiedad concreta de una parte de los inmuebles comunes. Ante ello el remate no sólo contrariaba expresas normas legales sino que se erigía en una solución disvaliosa.
Por lo tanto, el suscripto propone que previa tasación de los bienes en cuestión, sean adjudicados en propiedad en forma equitativa o se proceda a la venta de los mismos y su producido sea distribuido entre las partes en los respectivos porcentajes.
IX.-PRUEBA
Se agrega y se ofrecen los siguientes medios de prueba:
INSTRUMENTAL: que conforme lo normado por el art. 332, segundo párrafo, del CPCC, ofrezco como prueba instrumental la totalidad de las piezas, lo actuado y resuelto en los autos caratulados “_ S/ SUCESION AB-INTESTATO (EXPTE. N° _)”, de trámite por ante este mismo Juzgado y Secretaría.
INFORMATIVA: se ordenen librar los siguientes oficios:
a) A la Inmobiliaria “:”, con domicilio en calle _, para que INFORME sobre los siguientes puntos: a) si los Sres. : y/o sus representantes, letrados patrocinantes o apoderados legales, en forma conjunta o separada, les han encomendado y autorizado ofrecer en venta o alquiler los bienes inmuebles motivo de las presentes actuaciones, b) caso afirmativo, indiquen los respectivos datos, condiciones, términos y alcances, y c) si alguna de las referidas propiedades es o ha sido alquilada a terceras personas, d) caso afirmativo, datos, condiciones, términos y alcances de los respectivos contratos de locación, y en especial los montos y las personas que han percibido y/o perciben las correspondientes rentas –alquileres- mensuales, y e) cualquier otro dato de interés.
b) A la Inmobiliaria “_”, con domicilio en calle _, ídem. al anterior.
c) A la Inmobiliaria “_”, con domicilio en calle _, ídem. al anterior.
X.- PETITORIO
Por todo expuesto a V.S. solicito:
1°) Se tenga por contestado el escrito de Demanda, en legal tiempo y forma;
2°) Se tenga presente el allanamiento formuladoo.
3°) Se tenga presente el planteo de recalificación 4°) Se tengan por RATIFICADAS las propuestas formuladas
4°) Se agregue la documentación acompañada y se tengan por ofrecidos los restantes medios de prueba.
5°) Oportunamente se ordene la procedencia de división peticionada, y se convoque a una AUDIENCIA “para que las partes convengamos la forma de división” (conf. arg. art. 673 del CPCC), con imposición de costas en el orden causado.
Proveer de Conformidad
SERA JUSTICIA
Legislación relevante:
– Art 2375 del Código Civil y Comercial de la Nación
Importante: Si no sos Abogado/a y necesitás asesoramiento jurídico por una situación específica, es fundamental consultar con un/a Abogado/a. Los contenidos aquí provistos son de carácter informativo y general, y pueden no estar actualizados o contener errores.